一季度惠州新房交易量恢復明顯。 東江時報記者周楠 攝

　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、中指研究院、世聯(lián)交易 制表：世聯(lián)行

　　2023年一季度，高層多次強調(diào)在堅持“房住不炒”總基調(diào)下，要“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”。為支持合理購房需求，提振行業(yè)信心，樓市調(diào)控政策繼續(xù)密集釋放。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去的一季度，全國已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超180次，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼的方式，涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等。

　　各地“因城施策”，穩(wěn)樓市舉措仍在推進，進一步穩(wěn)定市場信心。作為風向標的大灣區(qū)（本文“大灣區(qū)”特指廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山七城）亦不例外，如佛山、東莞、惠州等地先前已對限購、限售等政策進行優(yōu)化調(diào)整，廣州、深圳也分別在公積金和戶籍政策上做出改變。利好政策持續(xù)釋放之下，今年一季度大灣區(qū)樓市交出一份怎樣的答卷？

　　利好疊加刺激市場信心修復

　　日前，世聯(lián)行發(fā)布的《2023年一季度大灣區(qū)樓市解讀及預判》報告顯示，今年一季度大灣區(qū)七城新房住宅成交面積同比上升30.09%，銷售金額同比上升15.42%。疫情影響消退、政策利好疊加刺激市場信心修復，一季度大灣區(qū)房地產(chǎn)市場整體止跌回升，房企銷售面積、金額同比齊增。

　　梳理該報告發(fā)現(xiàn)，一季度大灣區(qū)各城樓市政策發(fā)布頻率不高，主要有惠州商品住房限售年限從3年縮短至1年；東莞公積金首套首付2成，貸款額度提到100萬元，以及商品房預售資金監(jiān)管采取“扶優(yōu)”政策；深圳調(diào)整公積金貸款上限至126萬元等。同時，珠海、惠州、中山三市的房貸利率已下調(diào)至4%以下。世聯(lián)行大交易首席專家、大交易業(yè)務線董事長李榮分析認為，一季度大灣區(qū)并未密集出臺樓市政策的主要原因是去年各市已貫徹落實“因城施策”，出臺了多個促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策。

　　記者注意到，在土地市場方面，大灣區(qū)呈現(xiàn)出集中供地冷熱不均的情況。其中，深圳的集中供地相對火熱，地塊基本都溢價成交；佛山在部分地塊溢價成交的同時，亦出現(xiàn)幾宗地塊流拍的情況；而惠州、廣州的供地則基本為底價成交。“相較于商品房成交，土地市場的恢復具有滯后性。”李榮解釋，土地市場的信心恢復，需要新房市場和二手房市場的銷售回暖去帶動。總體而言，一季度大灣區(qū)土地市場的情況是好地塊被“瘋搶”，而地段優(yōu)勢不明顯或配建條件嚴苛的地塊則難以吸引開發(fā)企業(yè)出手。

　　從成交數(shù)據(jù)來看，大灣區(qū)1~3月的新房住宅成交量呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的走勢。“實際上，大家感覺到3月中旬開始案場實時到訪量有所下跌。但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)連月攀升的情況，這和備案延遲有一定關系。”李榮還表示，一季度大灣區(qū)市場成交量同比上漲，但價格同比下跌，有明顯的以價換量痕跡。

　　在新房交易規(guī)模方面，一季度大灣區(qū)成交第一梯隊（交易規(guī)模約200萬平方米）的城市有廣州、佛山和惠州，第二梯隊（交易規(guī)模約100萬平方米）的城市有中山和東莞，第三梯隊（交易規(guī)模約50萬平方米）的城市有深圳和珠海。“每個城市的新房成交量與人口、GDP并未成正比，當中便蘊含著‘量能關系’。比如深圳的成交量明顯與其城市量級不匹配，在一定程度上，可由此推斷深圳的樓市未來可期。”李榮如是說。

　　人才引入政策或是下階段政策重點

　　展望后市，李榮認為大灣區(qū)七城主要是鞏固前期政策，并有望出臺支持需求的政策和長效政策，其中，需求端的政策，從“抑制”向“支持合理需求”轉(zhuǎn)變，還有一定空間。同時，大灣區(qū)將繼續(xù)優(yōu)化限制政策，增加金融政策扶持，提供稅收優(yōu)惠，進一步支持剛性和改善性住房消費，解決好新老市民、青年人等住房問題。此外，人才引入政策或成為下階段政策重點。

　　“在銷售復蘇的基礎上，房企拿地意愿將提升。”李榮表示，從全國視角來看，土地市場會逐漸恢復，但依舊呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。并且分化將加劇，核心城市、核心地段、條件優(yōu)厚的地塊將進一步提升熱度。綜合去年的銷售情況、企業(yè)資金水平和融資情況，可以預見2023年的土地市場仍會存在央、國企托底的情況。基于大灣區(qū)的情況，看好廣州、佛山和深圳等城市，預計下階段的土拍，將有更多民營企業(yè)下場拿地，推升土地市場熱度。

　　在銷售層面，李榮預判二季度房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，高能級城市將保持較好的市場態(tài)勢，并帶動周邊較低能級城市溫和復蘇。“對于大灣區(qū)市場，‘小陽春’的來去無須過度解讀。可認為大灣區(qū)市場已經(jīng)整體筑底修復，但是恢復有先有后，城市間周期不同、分化明顯。”

　　具體到每個城市，李榮分析認為，對于廣州而言，面臨巨大的去化壓力，需要以價換量，但成交總量應該有所增長。佛山則是相對健康、穩(wěn)定的大市場，可以保持穩(wěn)定的微揚勢頭。深圳同樣可期，如果出臺政策助推改善型市場，帶動連環(huán)交易，將成為灣區(qū)“增長極”。而東莞、中山、惠州會在啟動多樣化市場的情況下慢慢恢復。珠海則周期滯后，緩慢恢復。

　　多城商品房交易量明顯回升

　　在置業(yè)者信心逐步恢復及開發(fā)商積極推貨的背景下，一季度廣州新房住宅成交21573套，同比上升25.36%，對比2022年第四季度上升43%；二手住宅成交27305套，同比上升34%，對比2022年第四季度上升53%。李榮表示，一季度廣州新房與二手房住宅銷售規(guī)模有明顯回升。同時，她預判今年廣州商品房交易量可期，但價格有一定壓力。

　　一季度深圳新房住宅成交7810套，同比下降15.27%，對比2022年第四季度下降18%；二手住宅成交8198套，同比上升131%，對比2022年第四季度上升37%。“雖然新房交易量同、環(huán)比下跌，但深圳新房與二手房總成交量，在1~3月份呈現(xiàn)逐月明顯上漲趨勢。因此，今年一季度深圳的上漲趨勢明確，呈現(xiàn)良好勢頭。并且深圳5宗出讓地塊均溢價成交，平均溢價率10.13%。屬于一、二、三級市場同步恢復。”李榮分析認為，深圳是明顯的剛需驅(qū)動市場復蘇行情，同時深圳的高端物業(yè)也走出獨立行情，比如華僑城新璽屢次單周銷售額在10億元左右。

　　一季度佛山新房住宅成交20342套，同比上升24.2%，對比2022年第四季度上升13%。二手住宅成交12196套，對比2022年第四季度上升12%。“佛山地產(chǎn)市場十分健康，量價企穩(wěn)，剛需改善全面復蘇，回暖態(tài)勢明顯，呈現(xiàn)‘二級帶動、三級微升、一級試探’的局面。”李榮說。

　　一季度惠州新房住宅成交19657套，同比上升98.38%，對比2022年第四季度上升12%。“交易量恢復明顯，1~3月的成交走勢，也是逐月攀升的狀態(tài)。”李榮認為，惠州市場的復蘇，是由惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)為主的區(qū)域帶動下的修復，客群主要以本地客戶為主。同時，房價回歸到位，且基本企穩(wěn)。“一季度惠州旅居市場表現(xiàn)平淡，隨著夏季來臨，旅居市場有望恢復。”

　　一季度東莞新房住宅成交7419套，同比52.81%，對比2022年第四季度上升3%；二手住宅成交6840套（截至3月28日），同比上升274%，對比2022年第四季度上升7%。“東莞二、三級市場溫和復蘇，其中大面積、高總價的改善產(chǎn)品恢復更為明顯，是典型的改善市場帶動復蘇。而開盤項目中，區(qū)位好、品質(zhì)佳的改善型項目去化情況也更好。”李榮說道。

　　一季度珠海新房住宅成交4769套，同比下降9.39%，對比2022年第四季度上升63%。李榮表示，珠海全市去化周期承壓，樓市復蘇（小陽春）略晚于大灣區(qū)其他城市。截至2023年3月，珠海新房住宅庫存面積約482.44萬平方米，全市去化周期約為23.41個月，對比2月去化周期縮短2.25個月。

　　一季度中山新房住宅成交9823套，同比上升29.99%，對比2022年第四季度下降2%。李榮分析認為，中山市場筑底，量價齊穩(wěn)。其中跨城置業(yè)是中山市場的重要組成部分，一季度跨城置業(yè)也助力了中山市場的修復。

　　東江時報記者鄔玉婷