近期房地產(chǎn)政策頻出，三大一線城市接力放出“大招”。

　　5月28日，廣州、深圳緊隨上海，推出重磅房貸“新政”，政策集中在降低首付比例及房貸利率，大幅降低購房資金門檻和購房成本支出。

　　這是5月17日房地產(chǎn)金融政策“三連發(fā)”之后，一線城市開始跟進(jìn)調(diào)整，此前國內(nèi)多數(shù)城市已紛紛跟進(jìn)落實。

　　一線城市接連放出誠意“大招”，尤以廣州力度超預(yù)期，這對樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？

　　剛需或有觸動 市場已有反應(yīng)

　　今年以來，全國各地圍繞穩(wěn)住房地產(chǎn)市場推出一系列政策舉措。

　　5月17日，央行、國家金融監(jiān)管總局對房貸政策進(jìn)行重大調(diào)整：首套房商貸不低于15%、二套房不低于25%，住房公積金利率下調(diào)至2.85%，全面取消首套和二套商貸利率政策下限。

　　房貸政策“三箭齊發(fā)”之后，受到市場高度關(guān)注，各地紛紛跟進(jìn)。備受矚目的一線城市也終于出現(xiàn)“松動”：5月27日—28日，上海、廣州和深圳前后宣布跟進(jìn)，其中廣州力度最大，首套房首付比例降至15%；上海、深圳則有所保留，首套房首付比例降至20%。

　　梳理最新房貸政策調(diào)整，主要集中在：調(diào)整首付比例，降低購房資金門檻；下調(diào)房貸利率，降低購房成本支出。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將大大提振有剛性需求和改善性需求群體的信心。

　　事實上，市場已有所反應(yīng)。據(jù)媒體報道，5月17日“新政”之后，部分城市新房售樓處人氣出現(xiàn)明顯上升，一些觀望者開始出手。尤其是三大一線城市“出手”后，市場熱度開始回升。這意味著，隨著一系列樓市“新政”的正式落地，市場信心正呈復(fù)蘇之勢。

　　后續(xù)可能配合出臺稅費政策

　　事實上，政策層面或許還留有“后手”，可能會根據(jù)這一輪政策效果情況再適時推出。比如，上海、廣州和深圳均沒有出臺稅費方面的政策，后續(xù)還可能會配合降低或減免契稅、個稅、增值稅等。

　　到現(xiàn)在，這一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的邏輯更為清晰可見：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)上下游鏈條長，與各領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度大，既關(guān)系民生大眾，又牽涉金融、地方財政等。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局意義重大。

　　也要看到，我國房地產(chǎn)已過發(fā)展高峰期，近年經(jīng)過一定調(diào)整，其居住功能開始超過投資屬性，接下來有望進(jìn)入一個相對平穩(wěn)發(fā)展的階段。

　　那么，房地產(chǎn)后市走勢會如何？要正視的一個事實是，房地產(chǎn)市場有很強的地域、區(qū)位特性，其行情表現(xiàn)勢必會出現(xiàn)較大分化。

　　如何觀察房價走勢？業(yè)內(nèi)較為一致的說法是，房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。從當(dāng)前來看，隨著政策的大幅“松綁”、“以舊換新”政策的落地，以及土地供應(yīng)的控制，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行深度調(diào)整，這將對后市走勢帶來重大影響。

　　從人口來看，盡管我國人口出生率出現(xiàn)回落，但人口往經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域、大城市轉(zhuǎn)移的趨勢并未改變。兩大經(jīng)濟(jì)中心粵港澳大灣區(qū)、長三角仍是吸納外來人口的“大戶”。2023年，大灣區(qū)常住人口增加44萬，長三角中的浙江常住人口增加50萬。

　　再從發(fā)展階段來看，我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍未止步。2023年末我國城鎮(zhèn)化率為66.16%，比上年末提高0.94個百分點。對比發(fā)達(dá)國家，其城鎮(zhèn)化率普遍超過70%，美國、日本等更超過80%，我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大空間。

　　供求會變化、市場有漲跌，這是市場經(jīng)濟(jì)運行的自然規(guī)律。讓房地產(chǎn)回歸它的居住屬性，發(fā)揮它的正常功能，這應(yīng)是政策制定的初衷和目標(biāo)，也將為全社會帶來應(yīng)有福祉。

　　維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，呵護(hù)來之不易的信心，需要社會各方共同努力。

　　南方日報記者 黃應(yīng)來