6月23日，重慶首個國企批量收購商品房用作租賃住房項目投入使用，地理位置、房租價格均具優勢，主要面向城市新市民、青年人等群體。作為保障性租賃住房中的“新產品”，市場效果怎樣？運營模式怎樣？

　　國家層面從2023年1月份在8個城市試點，到2024年5月份在全國層面推進，再到6月20日，住建部要求在全國縣級城市推進，國企收購商品房用作保障性住房，未來會帶來哪些變化和影響？

　　重慶首個批量收購商品房轉作的租賃住房項目，什么樣？

　　6月23日，重慶市首個由國企批量收購商品房用作租賃住房的項目投入使用。

　　首批房源95套，面積35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家電基本齊全，可拎包入住……目前出租率已超60%。

　　重慶首個項目背后都有哪些考量？

　　重慶大學副校長 劉貴文：重慶是按照“一點四區”的思路，“一點”就是在軌道站點旁邊，“四區”是在工業園區、商業區、學區和醫院周邊公共服務的覆蓋區域內去選擇這些房源，這樣可以極大降低新市民、青年人租房的交通成本。

　　另外這一批租戶也非常看重生活配套的全面性，所以選擇這樣的位置是非常關鍵的。另外這一次推出的房源，租賃價格確實也是按照在充分考慮保障的特質情況下，比市場的價格略微低一些，所以按照區位優、價格優、配套優的思路，取得了很好的效果。

　　收購過程中有哪些困難？

　　重慶大學副校長 劉貴文：提供出租的房屋面積，一定要考慮供需雙方的適配。對于新青年和新市民來說，他們需要的面積確實不是太大，所以可能需要把一些比較大面積的房屋來進行改造，這個是非常容易實現的。

　　①最重要的一個難點，是在做之前對市場的實際情況，即到底需求什么樣的產品、需要什么位置的產品、需要什么服務的產品，要做長時間仔細調研。

　　②在需求明確的基礎上廣泛征集房源，從中篩選出適配的房源，這也是需要花費時間和精力的。

　　③在這兩個選擇之后，要按照市場化的原則，和原有的開發商來進行磋商，以達到價格相對比較優惠，同時也能幫助市場消化一些存量房的目的。這幾個方面走下來積累經驗之后，這些困難也會越來越少。

　　承擔任務的國企如何實現很好運營？

　　清華大學房地產研究中心主任 吳璟：①收購商品房的地方國企，可以在運營過程中引入市場中已有的、有比較豐富經驗的、對長租公寓進行運營管理的企業。對于很多特別是之前沒有相關經驗的地方國企來說，能夠來確保提高運營效率。

　　②我們也可以想一想，是不是一定需要長期，也就是地方國企現在收儲了這些房源，承擔了這樣的責任之后，是不是在條件具備的情況下也是可以退出的。也就是我們要更開明地看待這個問題，不是說地方國企現在收購了，未來30年甚至70年，都要持續運營，我們要允許它來做適當的退出。

　　國企收購商品房用作保障性租賃住房，如何實現長期運營？

　　重慶大學副校長 劉貴文：對于運營的企業來說，

　　①管理一定要精細化。運營考驗的是長期的經營管理的功夫，不是原來的高周轉模式賺快錢，所以要精細化，要有耐心。

　　②運營的隊伍一定要迅速專業化。房屋經營管理隊伍的專業技術水平和管理水平還是需要提升的，現在試水之后不斷累積經驗，讓隊伍越來越專業化，很關鍵。

　　③相關的政策配套和扶持也要跟上。通過這樣一個試點，無論是在政府稅費方面的減免，還是金融機構提供的金融產品的支持上，都會逐步有一個樣本的效應。

　　這樣三個方面一起努力，會讓模式和趨勢得到可持續發展。