踏進4月，樓市開始邁入“五一”的備戰(zhàn)期。數(shù)據(jù)顯示，2023年開年至今，在一系列政策作用下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多積極變化：2月行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，房價指數(shù)由負轉(zhuǎn)正。春節(jié)以來，惠州新房住宅月度網(wǎng)簽量連續(xù)兩月上漲。3月新房住宅網(wǎng)簽量為7851套，創(chuàng)下新高。需要關(guān)注的是，近期市場總體的實時到訪量及認購量有所回落。網(wǎng)簽量走高與案場人氣走弱并存的樓市，“小陽春”行情能否繼續(xù)維持？

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在平穩(wěn)調(diào)整階段，后續(xù)整體新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性仍受到多方面因素的影響。長期來看，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇的步伐愈發(fā)堅定、樓市扶持政策持續(xù)發(fā)酵、促銷力度仍在延續(xù)，惠州樓市將在波動中繼續(xù)上行。

　　網(wǎng)簽量持續(xù)走高

　　案場人氣有所回落

　　開年以來，隨著經(jīng)濟進入復(fù)蘇通道，房地產(chǎn)政策利好持續(xù)釋放，惠州樓市活躍度明顯提升。在成交方面，惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月惠州新房住宅網(wǎng)簽量5563套，環(huán)比上升107.46%，同比上升148.59%；3月惠州新房住宅網(wǎng)簽量7851套，環(huán)比上升41.13%，同比上升125.99%。但在新房月度成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼之際，部分樓盤的現(xiàn)場銷售卻反映，近期案場到訪量稍有回落。

　　“我們最近到訪的人氣對比2月份有所回落，但相較去年還是好很多。”近日，在記者走訪市場時，惠博大道某樓盤現(xiàn)場銷售透露，2月份該項目案場人氣高漲，來訪量和成交量均節(jié)節(jié)攀升，但進入3月份客戶上門量出現(xiàn)回落跡象。而這并非個別現(xiàn)象，不同板塊的多個樓盤均給出了類似說法。同時，來自房產(chǎn)機構(gòu)的數(shù)據(jù)更進一步印證了這一現(xiàn)象。據(jù)中原實時監(jiān)測系統(tǒng)顯示，自3月中旬以來，其重點監(jiān)測項目實時認購與來訪均出現(xiàn)小幅回調(diào)。

　　為何會同時出現(xiàn)網(wǎng)簽數(shù)走高而到訪人氣下滑的情況？一位業(yè)內(nèi)人士表示，3月惠州新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達到7851套，創(chuàng)下自2021年7月份以來的新高，一定程度上可認為樓市兌現(xiàn)了“小陽春”。不過，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，從更能體現(xiàn)市場變化的實時到訪量和認購量來看，3月中旬開始，客戶來訪量指標已經(jīng)有所回落。由此可見，此前積累的購房需求在這一波“小陽春”中已得到集中釋放，后續(xù)市場熱度則需要新的客戶支撐。若無新利好政策刺激，預(yù)計樓市接下來將進入相對平緩的蓄客期，或在“五一”前后迎來新的發(fā)力節(jié)點。

　　開發(fā)商發(fā)力推貨

　　為市場預(yù)留上行空間

　　一般而言，市場熱度能否持續(xù)，也受供應(yīng)量的影響。從供應(yīng)方面來看，惠州4月或迎來供應(yīng)“小高峰”，為惠州樓市預(yù)留了上行空間。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計（截至3月31日），2023年4月惠州全市預(yù)計26個樓盤推新，超4000套新房入市。同為惠民之家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月惠州全市“計劃推新”項目僅18個。

　　進入二季度，開發(fā)商推貨熱情明顯高漲。而供應(yīng)量的上漲，或?qū)�對市場成交給予支撐。熱門樓盤，比如德威江譽城5期、中海龍湖臻如府、華發(fā)鉑鉆花園、隆生鹿江花園等項目新品集中入市，也會帶動市場熱點的形成。

　　業(yè)內(nèi)認為，春節(jié)過后惠州樓市整體成交的好轉(zhuǎn)主要源于疫情影響消退、經(jīng)濟恢復(fù)、政策進一步調(diào)整以及前期積壓購房需求的集中釋放等。從成交熱點項目來看，主要是以下三類項目，第一類為常年價格堅挺，春節(jié)后讓利幅度變大的項目；第二類為新開盤項目；第三類為延續(xù)春節(jié)前折扣，同時憑借區(qū)域、產(chǎn)品力等，實現(xiàn)去化的項目。其中，高性價比的三房、四房產(chǎn)品占主導(dǎo)。從市場供求來看，開發(fā)商為備戰(zhàn)“五一”而促成的供應(yīng)高峰，為市場成交預(yù)留了上行空間。但若后續(xù)無優(yōu)惠或無政策利好疊加刺激的情況下，市場或會承壓。“目前惠州樓市消費主力是‘首改’，形成改善型產(chǎn)品更走俏的局面。”惠州資深地產(chǎn)評論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒表示，3月之后，惠州樓市分化加劇，項目表現(xiàn)冷熱不均。對于房企而言，基于市場、板塊不斷“分化”的狀態(tài)，接下來它們需要在競爭、分化的環(huán)境中不斷跑贏競品。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)判市場

　　將在波動中上行

　　“首先從全國房地產(chǎn)的近期指標來看，市場確實在企穩(wěn)回升，根據(jù)中原新房來訪指數(shù)，2023年春節(jié)后第一周（全年第5周），新房來訪指數(shù)較節(jié)前大幅回升，新房客戶來訪熱度顯著回暖，且這一趨勢延續(xù)了3周，指數(shù)一度回升至0.63，回到2021年7-8月水平。從第8周起指數(shù)連續(xù)三周回落，但對比去年仍在‘高位’。”惠州中原總經(jīng)理徐智勇表示，雖然中原重點監(jiān)測項目實時認購與來訪均出現(xiàn)小幅回調(diào)，但整體來看惠州樓市復(fù)蘇通道并未改變。目前性價比高的優(yōu)質(zhì)項目依舊大受追捧。長期來看，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇的步伐愈發(fā)堅定、樓市扶持政策持續(xù)出臺、促銷力度仍在延續(xù)，惠州樓市將在波動中繼續(xù)上行。

　　惠州地產(chǎn)觀察員羅大樹則表示，接下來市場熱度能否維持，要看經(jīng)濟環(huán)境能否促進更多新客戶入市。同時，4月份缺乏營銷節(jié)點，市場或會表現(xiàn)平平，下一個樓市發(fā)力節(jié)點應(yīng)該在“五一”前后。如果4月份的成交能保持平穩(wěn)，則能給市場注入重大信心，帶來更好預(yù)期。“3月末，惠州幾個‘豪宅’項目集體獲批預(yù)售證，但這些項目的營銷節(jié)點均在‘五一’前后。”他補充道。

　　“建議面向無房戶、年輕人和新市民，投放按揭普惠貸款。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前需要穩(wěn)定存量資產(chǎn)價值，從而穩(wěn)定市場預(yù)期，糾偏需求萎縮、信貸緊縮的情況。同時，要直面問題并開新局，創(chuàng)造需求的新生力量，將3-4億的無房戶、年輕人和新市民，以較低門檻納入到商品房市場。

　　●相關(guān)鏈接

4月惠州預(yù)計4000套新房入市

　　隨著近期樓市成交數(shù)據(jù)向好，開發(fā)商推貨熱情高漲。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計（截至3月31日），2023年4月惠州全市預(yù)計26個樓盤推新，超4000套新房入市。其中，全新盤為5個，老盤加推項目為21個。

　　從分布區(qū)域來看，4月份惠州預(yù)計新增供應(yīng)最多的區(qū)域為惠城區(qū)，預(yù)計有12盤推新，超2000套新房入市。梳理發(fā)現(xiàn)，惠城區(qū)的推新項目主要分布在金山新城和“大江北”兩個片區(qū)，均有5盤推新。

　　熱門片區(qū)金山新城4月份將迎來德威江譽城5期、中海龍湖臻如府、華發(fā)鉑鉆花園、隆生鹿江花園、吉祥東方花園等項目新品集中入市。“大江北”片區(qū)本月預(yù)計有國鵬大廈、九頌中奧沃華丨瑞府、方直星圖園、星河傳奇和寶悅豪庭等項目加推新品。

　　記者注意到，本月仲愷高新區(qū)是繼惠城區(qū)之后的“供貨大戶”。4月份，仲愷高新區(qū)預(yù)計8個項目推新，主要分布在陳江、惠環(huán)、潼僑、惠南等板塊。其中，陳江預(yù)計有星河臻譽府、昊翔源壹城中心11期、大坤時代豪庭和中交紫薇春曉等項目加推。

　　在仲愷高新區(qū)的8個推新項目中，全新盤有2個，分別為惠南科技園內(nèi)的鴻潤·南韻花園和惠環(huán)片區(qū)的深業(yè)半山云階。鴻潤·南韻花園預(yù)計4月22日開盤首批1棟，建面約80/98㎡，總計186套住宅。深業(yè)半山云階預(yù)計4月中旬推出首批8棟住宅，建面約97/114/130㎡，總計120多套住宅。

　　惠州日報記者鄔玉婷