一季度惠州新房交易量恢復明顯。 東江時報記者周楠 攝

　　數據來源：統計局、中指研究院、世聯交易 制表：世聯行

　　2023年一季度，高層多次強調在堅持“房住不炒”總基調下，要“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”。為支持合理購房需求，提振行業信心，樓市調控政策繼續密集釋放。中指研究院統計數據顯示，在過去的一季度，全國已有超百省市（縣）優化房地產調控政策超180次，超30城調整首套房貸利率下限至4%以下。各地政策多采用提高公積金貸款額度、發放購房補貼的方式，涉及優化限購政策、降低首付比例、優化預售資金監管等。

　　各地“因城施策”，穩樓市舉措仍在推進，進一步穩定市場信心。作為風向標的大灣區（本文“大灣區”特指廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山七城）亦不例外，如佛山、東莞、惠州等地先前已對限購、限售等政策進行優化調整，廣州、深圳也分別在公積金和戶籍政策上做出改變。利好政策持續釋放之下，今年一季度大灣區樓市交出一份怎樣的答卷？

　　利好疊加刺激市場信心修復

　　日前，世聯行發布的《2023年一季度大灣區樓市解讀及預判》報告顯示，今年一季度大灣區七城新房住宅成交面積同比上升30.09%，銷售金額同比上升15.42%。疫情影響消退、政策利好疊加刺激市場信心修復，一季度大灣區房地產市場整體止跌回升，房企銷售面積、金額同比齊增。

　　梳理該報告發現，一季度大灣區各城樓市政策發布頻率不高，主要有惠州商品住房限售年限從3年縮短至1年；東莞公積金首套首付2成，貸款額度提到100萬元，以及商品房預售資金監管采取“扶優”政策；深圳調整公積金貸款上限至126萬元等。同時，珠海、惠州、中山三市的房貸利率已下調至4%以下。世聯行大交易首席專家、大交易業務線董事長李榮分析認為，一季度大灣區并未密集出臺樓市政策的主要原因是去年各市已貫徹落實“因城施策”，出臺了多個促進房地產發展的政策。

　　記者注意到，在土地市場方面，大灣區呈現出集中供地冷熱不均的情況。其中，深圳的集中供地相對火熱，地塊基本都溢價成交；佛山在部分地塊溢價成交的同時，亦出現幾宗地塊流拍的情況；而惠州、廣州的供地則基本為底價成交。“相較于商品房成交，土地市場的恢復具有滯后性。”李榮解釋，土地市場的信心恢復，需要新房市場和二手房市場的銷售回暖去帶動。總體而言，一季度大灣區土地市場的情況是好地塊被“瘋搶”，而地段優勢不明顯或配建條件嚴苛的地塊則難以吸引開發企業出手。

　　從成交數據來看，大灣區1~3月的新房住宅成交量呈現節節上升的走勢。“實際上，大家感覺到3月中旬開始案場實時到訪量有所下跌。但網簽數據卻出現連月攀升的情況，這和備案延遲有一定關系。”李榮還表示，一季度大灣區市場成交量同比上漲，但價格同比下跌，有明顯的以價換量痕跡。

　　在新房交易規模方面，一季度大灣區成交第一梯隊（交易規模約200萬平方米）的城市有廣州、佛山和惠州，第二梯隊（交易規模約100萬平方米）的城市有中山和東莞，第三梯隊（交易規模約50萬平方米）的城市有深圳和珠海。“每個城市的新房成交量與人口、GDP并未成正比，當中便蘊含著‘量能關系’。比如深圳的成交量明顯與其城市量級不匹配，在一定程度上，可由此推斷深圳的樓市未來可期。”李榮如是說。

　　人才引入政策或是下階段政策重點

　　展望后市，李榮認為大灣區七城主要是鞏固前期政策，并有望出臺支持需求的政策和長效政策，其中，需求端的政策，從“抑制”向“支持合理需求”轉變，還有一定空間。同時，大灣區將繼續優化限制政策，增加金融政策扶持，提供稅收優惠，進一步支持剛性和改善性住房消費，解決好新老市民、青年人等住房問題。此外，人才引入政策或成為下階段政策重點。

　　“在銷售復蘇的基礎上，房企拿地意愿將提升。”李榮表示，從全國視角來看，土地市場會逐漸恢復，但依舊呈現兩極分化的現象。并且分化將加劇，核心城市、核心地段、條件優厚的地塊將進一步提升熱度。綜合去年的銷售情況、企業資金水平和融資情況，可以預見2023年的土地市場仍會存在央、國企托底的情況。基于大灣區的情況，看好廣州、佛山和深圳等城市，預計下階段的土拍，將有更多民營企業下場拿地，推升土地市場熱度。

　　在銷售層面，李榮預判二季度房地產市場將保持平穩態勢，高能級城市將保持較好的市場態勢，并帶動周邊較低能級城市溫和復蘇。“對于大灣區市場，‘小陽春’的來去無須過度解讀。可認為大灣區市場已經整體筑底修復，但是恢復有先有后，城市間周期不同、分化明顯。”

　　具體到每個城市，李榮分析認為，對于廣州而言，面臨巨大的去化壓力，需要以價換量，但成交總量應該有所增長。佛山則是相對健康、穩定的大市場，可以保持穩定的微揚勢頭。深圳同樣可期，如果出臺政策助推改善型市場，帶動連環交易，將成為灣區“增長極”。而東莞、中山、惠州會在啟動多樣化市場的情況下慢慢恢復。珠海則周期滯后，緩慢恢復。

　　多城商品房交易量明顯回升

　　在置業者信心逐步恢復及開發商積極推貨的背景下，一季度廣州新房住宅成交21573套，同比上升25.36%，對比2022年第四季度上升43%；二手住宅成交27305套，同比上升34%，對比2022年第四季度上升53%。李榮表示，一季度廣州新房與二手房住宅銷售規模有明顯回升。同時，她預判今年廣州商品房交易量可期，但價格有一定壓力。

　　一季度深圳新房住宅成交7810套，同比下降15.27%，對比2022年第四季度下降18%；二手住宅成交8198套，同比上升131%，對比2022年第四季度上升37%。“雖然新房交易量同、環比下跌，但深圳新房與二手房總成交量，在1~3月份呈現逐月明顯上漲趨勢。因此，今年一季度深圳的上漲趨勢明確，呈現良好勢頭。并且深圳5宗出讓地塊均溢價成交，平均溢價率10.13%。屬于一、二、三級市場同步恢復。”李榮分析認為，深圳是明顯的剛需驅動市場復蘇行情，同時深圳的高端物業也走出獨立行情，比如華僑城新璽屢次單周銷售額在10億元左右。

　　一季度佛山新房住宅成交20342套，同比上升24.2%，對比2022年第四季度上升13%。二手住宅成交12196套，對比2022年第四季度上升12%。“佛山地產市場十分健康，量價企穩，剛需改善全面復蘇，回暖態勢明顯，呈現‘二級帶動、三級微升、一級試探’的局面。”李榮說。

　　一季度惠州新房住宅成交19657套，同比上升98.38%，對比2022年第四季度上升12%。“交易量恢復明顯，1~3月的成交走勢，也是逐月攀升的狀態。”李榮認為，惠州市場的復蘇，是由惠城區、仲愷高新區為主的區域帶動下的修復，客群主要以本地客戶為主。同時，房價回歸到位，且基本企穩。“一季度惠州旅居市場表現平淡，隨著夏季來臨，旅居市場有望恢復。”

　　一季度東莞新房住宅成交7419套，同比52.81%，對比2022年第四季度上升3%；二手住宅成交6840套（截至3月28日），同比上升274%，對比2022年第四季度上升7%。“東莞二、三級市場溫和復蘇，其中大面積、高總價的改善產品恢復更為明顯，是典型的改善市場帶動復蘇。而開盤項目中，區位好、品質佳的改善型項目去化情況也更好。”李榮說道。

　　一季度珠海新房住宅成交4769套，同比下降9.39%，對比2022年第四季度上升63%。李榮表示，珠海全市去化周期承壓，樓市復蘇（小陽春）略晚于大灣區其他城市。截至2023年3月，珠海新房住宅庫存面積約482.44萬平方米，全市去化周期約為23.41個月，對比2月去化周期縮短2.25個月。

　　一季度中山新房住宅成交9823套，同比上升29.99%，對比2022年第四季度下降2%。李榮分析認為，中山市場筑底，量價齊穩。其中跨城置業是中山市場的重要組成部分，一季度跨城置業也助力了中山市場的修復。

　　東江時報記者鄔玉婷