原標(biāo)題：

我市出臺(tái)措施優(yōu)化輔助用房、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等容積率計(jì)算規(guī)則

提升住宅得房率 鼓勵(lì)打造空中花園

　　●惠州日?qǐng)?bào)記者邱若蓉 通訊員鄒銘

　　近日，市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（下稱“《措施》”），針對(duì)新出讓住宅用地規(guī)劃條件出臺(tái)6項(xiàng)新規(guī)，優(yōu)化輔助用房、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等容積率計(jì)算規(guī)則，提高市民購(gòu)房的得房率，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅，滿足市民對(duì)美好生活的需求。

　　提升得房率，輔助用房等不計(jì)入容積率建筑面積

　　近年來(lái)，全國(guó)有多地發(fā)布相關(guān)政策，明確部分面積“不計(jì)容”或“少計(jì)容”。此次惠州《措施》主要也是圍繞此內(nèi)容，對(duì)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃條件作出相應(yīng)調(diào)整。

　　《措施》明確，建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過(guò)屋頂面積的25％。上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　什么是不計(jì)容建筑面積？指的是在計(jì)算容積率時(shí)，不包含在內(nèi)的建筑面積，比如說(shuō)設(shè)備管道夾層、布景天臺(tái)、挑臺(tái)等。根據(jù)計(jì)算公式，容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。

　　那么，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，容積率越高，成本越低。對(duì)于普通住戶來(lái)說(shuō)，容積率決定了居住的舒適程度，容積率越低，居住越舒適。

　　不僅是輔助用房，配套設(shè)施也有部分不計(jì)容。《措施》明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件約定建成后無(wú)償移交政府的配套設(shè)施（如社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電網(wǎng)開關(guān)站等）不計(jì)入容積率建筑面積，按劃撥性質(zhì)登記。

　　此外，面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫(kù)的建筑面積，也將不計(jì)入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

　　“對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)企業(yè)都有利好，配套用房雖然是配建，但是不占用計(jì)容面積指標(biāo)，可以調(diào)整到住宅面積中，實(shí)打?qū)嵲黾恿丝射N售面積。”惠州世聯(lián)行客戶部總監(jiān)馮詩(shī)安認(rèn)為，隨著這一系列措施出臺(tái)，我市新建住宅部分面積“不計(jì)容”將在一定程度上提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。

　　提升住宅品質(zhì)，鼓勵(lì)打造空中花園等半開敞空間

　　當(dāng)前，住宅品質(zhì)已成為房企競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，第四代住宅作為提升產(chǎn)品力、差異化競(jìng)爭(zhēng)的新抓手，不斷被付諸實(shí)踐。其又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品。

　　目前，全國(guó)有不少城市正在嘗試“第四代建筑”的試點(diǎn)建設(shè)。在此方面，我市也在嘗試推動(dòng)。

　　市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，我市將鼓勵(lì)建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯(cuò)層的大陽(yáng)臺(tái)打造戶屬空中花園，明確戶屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分不計(jì)入容積率建筑面積且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

　　《措施》明確，支持住宅建筑設(shè)置層高不小于兩個(gè)自然層高、可供業(yè)主共享的開敞式公共休閑綠化平臺(tái)，該平臺(tái)不計(jì)入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權(quán)登記為全體業(yè)主共有。

　　該負(fù)責(zé)人解釋，該項(xiàng)規(guī)定的改變主要目的是打造高品質(zhì)住宅，鼓勵(lì)按照“第四代建筑”中戶屬挑高錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、空中共享綠化平臺(tái)的理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　為此，《措施》對(duì)陽(yáng)臺(tái)計(jì)容規(guī)定進(jìn)行了放寬。其明確，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積；陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計(jì)入容積率建筑面積。

　　同時(shí)，住宅建筑每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積占套內(nèi)戶型水平投影面積比例不超過(guò)25%的部分，按其水平投影面積的一半計(jì)入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計(jì)入容積率建筑面積。

　　此外，結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.10米、窗臺(tái)高度不小于0.45米，進(jìn)深不超過(guò)0.80米的住宅建筑飄窗不計(jì)入容積率建筑面積。

　　馮詩(shī)安認(rèn)為，新政實(shí)施后，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一些大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)等綠色住宅產(chǎn)品，有利于改善型戶型的設(shè)計(jì)，提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量，更加滿足市民對(duì)高品質(zhì)居住生活的需求。