原標(biāo)題：

存量房貸“降息”呼聲再起

專(zhuān)家認(rèn)為有下降空間，發(fā)揮減負(fù)效應(yīng)有助穩(wěn)樓市

　　“拿家里的全部存款，提前還了40多萬(wàn)房貸，省下約36萬(wàn)利息，整個(gè)人都輕松不少。”近日，高位買(mǎi)房的李華（化名）跟記者分享了他的房貸“減負(fù)”過(guò)程。生活中，跟李華一樣選擇提前還貸的購(gòu)房者并不在少數(shù)。當(dāng)前，存量房貸與新發(fā)房貸利率差仍然較大，存量房貸利率處于高位的購(gòu)房者“提前還房貸”的意愿強(qiáng)烈。

　　梳理最新出爐的上市銀行2024年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，上半年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少了3254.71億元。市場(chǎng)也開(kāi)始流傳存量房貸利率即將調(diào)降的傳聞。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，結(jié)合今年最新的房貸政策和利率變化，存在再度調(diào)降存量房貸利率的可能性。對(duì)于調(diào)降方式，部分機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為開(kāi)放轉(zhuǎn)按揭的可能性不大，可能會(huì)直接降低存量按揭加點(diǎn)。

市民在銀行辦理房貸業(yè)務(wù)。

　　購(gòu)房者：有閑錢(qián)就提前還貸

　　事實(shí)上，去年以來(lái)存量房貸利率已有大規(guī)模調(diào)降，但相較于新發(fā)房貸利率依然有較大的利差，這也使得購(gòu)房者提前還房貸的熱情不減。中金公司近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率在14%左右，并且可能存在使用消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭的空間。這一現(xiàn)象也反映在上市銀行個(gè)人按揭住房貸款余額數(shù)據(jù)上。據(jù)上市銀行2024年半年報(bào)顯示，在處于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計(jì)19家上市銀行中，2024年上半年有14家銀行的個(gè)人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)減少，增加的僅有5家。2024年上半年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少了3254.71億元，而2023年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少5568.57億元。

　　中金公司銀行業(yè)分析師林英奇表示，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月新發(fā)放房貸利率為3.45%，如果考慮7月的LPR下調(diào)估計(jì)新發(fā)放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基點(diǎn)），而存量按揭利率下調(diào)幅度僅為35BP。據(jù)此測(cè)算，存量房貸利率和新增房貸利率的利差再度回到約60~70BP的高位。

　　對(duì)于惠州而言，利差或更大。目前惠州首套房貸利率為3.15%。而不少在2019年~2021年購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，目前存量房貸利率普遍在4.8%~5.1%之間，比現(xiàn)在增量首套房貸高出約180BP。

　　“我的二套房利率比現(xiàn)在新發(fā)的貸款高太多，所以前段時(shí)間就把家里的存款拿去提前還款了，房貸余額從70多萬(wàn)元變成現(xiàn)在30多萬(wàn)元，還款年限也從20年縮短為10年。”2020年下半年高位購(gòu)買(mǎi)第二套房的李華向記者介紹，盡管此前房貸利率已跟隨LPR利率下調(diào)了80BP，但目前的房貸利率依然高達(dá)5.1%，與最新的3.15%房貸利率相比，有近200BP的差距。面對(duì)當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品收益率難以覆蓋房貸成本的情況，他表示，如果還有閑錢(qián)，依舊會(huì)選擇提前還房貸。

　　國(guó)泰君安在近期研報(bào)中指出，在調(diào)降存量房貸利率政策未落實(shí)之前，新增個(gè)人住房貸款利率下降引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，導(dǎo)致早償率上升。

　　部分存量房貸仍處高位的購(gòu)房者想方設(shè)法提前還貸。張女士將提前還貸稱為“保本理財(cái)”。她給記者算了一筆賬，她在2020年高位購(gòu)房，目前房貸利率為L(zhǎng)PR+95BP（4.8%）。自己近一年的定存、基金、股票等理財(cái)，綜合算下來(lái)的收益率卻為“負(fù)”。因此，她選擇把理財(cái)款項(xiàng)用于提前還貸。也有購(gòu)房者更為冒險(xiǎn)，通過(guò)貸轉(zhuǎn)貸進(jìn)行提前還貸。一名不愿透露姓名的購(gòu)房者介紹，他辦了一筆20萬(wàn)元的消費(fèi)貸把利率為5.2%的住房按揭還了一部分。不過(guò)，據(jù)記者了解，目前使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭或涉及違規(guī)，背后存在多重風(fēng)險(xiǎn)。

提前還貸需要提前申請(qǐng)。

　　下調(diào)存量房貸利率呼聲漸高

　　購(gòu)房者提前還款的同時(shí)，對(duì)存量房貸利率下調(diào)的呼聲也不斷加強(qiáng)。而近期關(guān)于存量房貸調(diào)降的傳聞四起。近日，多家媒體報(bào)道有消息稱，政府正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬(wàn)億元的存量房貸利率尋求轉(zhuǎn)按揭，以此來(lái)降低購(gòu)房者負(fù)債壓力，提振消費(fèi)。根據(jù)相關(guān)方案，存量按揭客戶可以與現(xiàn)有貸款機(jī)構(gòu)重新協(xié)商貸款條款，或者與其他銀行進(jìn)行再融資，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)按揭。截至目前，央行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局對(duì)此均未予置評(píng)。

　　對(duì)于存量房貸利率下調(diào)一事，招商銀行行長(zhǎng)王良在9月2日中期業(yè)績(jī)會(huì)上有過(guò)回應(yīng)，稱招行也只是在媒體上看到信息，還沒(méi)有接到宏觀管理部門(mén)、人民銀行或者國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的意見(jiàn)，也沒(méi)有征求過(guò)銀行意見(jiàn)。他認(rèn)為，“若這方面政策推出，對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率將帶來(lái)一定負(fù)面影響。宏觀管理部門(mén)會(huì)做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

　　對(duì)此，瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之在接受媒體采訪時(shí)表示，重新做轉(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，有可能發(fā)生。她估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，利差會(huì)引發(fā)房貸人的抱怨。同時(shí)，政府也希望能鼓勵(lì)消費(fèi)，因此，存量房貸利率有下調(diào)的可能性。

　　“存量房貸降息有可能，但不一定允許‘轉(zhuǎn)按揭’，更有可能是降低存量按揭加點(diǎn)。”浙商證券銀行研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”相當(dāng)于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來(lái)置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復(fù)雜。而且在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下，放開(kāi)后，可能會(huì)造成銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　“若存量房貸利率下降80個(gè)基點(diǎn)與新發(fā)貸款持平，以100萬(wàn)貸款本金30年等額本息的按揭貸款計(jì)算，月供大約可以減少480元。”在易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，若此次調(diào)整超過(guò)上一輪存量房貸利率的下調(diào)力度，能夠發(fā)揮非常好的減負(fù)效應(yīng)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，大幅度調(diào)整存量房貸的利率或有望進(jìn)一步緩解居民提前還貸的現(xiàn)象。

　　文 東江時(shí)報(bào)記者鄔玉婷

　　圖 東江時(shí)報(bào)記者周楠