取消或調減限購，降低住房貸款的首付比例，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造……近兩個月來，國家有關部門打出以“四個取消、四個降低、兩個增加”為主要內容的新政“組合拳”，力促進房地產市場止跌回穩。隨著政策逐步落地發力，目前，惠州市場初步顯現復蘇跡象。據市住房和城鄉建設局統計，今年10月，全市新建商品住宅網簽成交3895套，環比增長29.3%。進入11月后，前三周網簽成交約2900套，預計全月成交4000套左右，新房市場成交量連續兩個月回升。
新政“組合拳”帶給購房者的“體感效果”如何？市場將會呈現怎么走勢？日前，《惠州日報》記者通過走訪調查，采訪相關部門、行業協會、業內人士等，及時了解購房者訴求及政策落地實施情況，以此來探知惠州房地產市場正出現或即將出現的一些積極變化。
問卷調查
35%受訪者有較強入市意愿，以改善型居多
日前，《惠州日報》與世聯行粵東公司聯合發布“關于惠州房地產市場（住宅類）的調查問卷”。問卷圍繞“你最近有沒有入市購房的剛性需求？”“系列新政是否能刺激你考慮買房？”“你覺得當前的樓市刺激政策到位了嗎、力度夠嗎？”等問題展開。截至記者發稿時，已收到200多份問卷。
市民在市區隆生鹿江花園銷售中心看房。
“系列新政是否能刺激你考慮買房？”是本次問卷最受關注的問題之一。
調查結果顯示，36%的受訪者選擇了“想立刻買，現在價格已到底，是進場好時機，再不買怕漲價”這一選項；還有28%的人選擇了“想買，但手上錢不夠”；15%的人選擇了“正在糾結，有剛需但不確定價格是不是見底了”；其余21%的人則選擇“暫時無購房需求”“感覺房價還會掉”等選項。
而對“你覺得當前的樓市刺激政策到位了嗎、力度夠嗎？”58%的受訪者選擇了“大環境不好，手上沒錢，怎么放寬都沒用”；24%的受訪者選擇了“覺得還是差點火候，不夠直接，最希望國家‘發錢’”；15%選擇了“力度差不多了，畢竟房貸利率、稅費和首付降了不少”。
“這輪新政力度確實不小，畢竟有國家支持地產市場回暖的堅定信心在這�！笔忻袂镤舾嬖V記者，為了改善居住環境，家里早就想在有優質學位的成熟片區換套四居室，可一直下不了決心。
今年10月之后，她和老公終于達成一致意見：新政將刺激市場顯著升溫，中心區帶有優質配套的房源大概率會逐步漲價，現在正是進場的最佳時機。說出手就出手，11月底，秋漪一家在市區麥地買下了一套二手房。
市民海波則表示，大家都看到了國家促進市場止跌回穩的決心，但愁的是首付款和月供款，手里沒什么存款不說，目前工資還不高。“降利息、降首付、降稅費等舉措，在市場旺盛期效果會更好，可在靜淡期，我認為還是差點火候�！焙２ㄕf。
“我們認為，惠州樓市已經觸底回升�！笔缆撔谢洊|公司董事總經理、周周洞察主理人周玉仁說，系列新政“組合拳”無疑進一步提振了市場信心，但目前還有一些癥結在影響樓市快速回暖，主要體現在“信心不足”“預期存疑”。
周玉仁稱，“信心不足”是指受大環境影響，眾多剛需族就業不穩定、收入不高，擔心未來月供“續航”能力，不敢輕易上杠桿；“預期存疑”則是市場經過兩年多的下行盤整后，人們對價格上行的動力、支撐力仍存有一些疑問，起碼沒有形成大范圍的一致意見。
或許是基于上述考慮，調查結果顯示，42%的人表示暫時不考慮入市，35%的人有較強入市意愿，23%的人表示還在觀望中。在擬入市購房的人群中，為改善當前居住環境、孩子讀書買學位房的居多，二者累計占比達到78%。心儀戶型方面，120平方米左右的3-4房最受歡迎，占比達到52%，其次是160平方米以上的大戶型，占比為24%。
市場走訪
近兩月看房成交客戶數量穩步回升
春江水暖鴨先知。新政出臺后，樓盤的市場表現無疑最直觀。
11月17日，記者來到市綜合高級中學對面的隆生·鹿江花園。在售樓處門口，現場停了不少小車，其中還有粵B、粵S牌。在售樓處里面，看沙盤以及坐下來洽談客戶有近20人。
市民在了解樓盤情況。
隆生·鹿江花園項目銷售經理曾天樂介紹，今年10月份，在系列政策利好的推動下，惠州住宅市場掀起了一波成交小高潮，不僅是鹿江花園項目，其他片區項目的看房、咨詢和成交量相比9月都有明顯提升，市場“銀十”成色十足。
11月23日上午，在市區江北金石三路的智創星圖項目，記者在售樓處看到，有10多批客戶正在沙盤區和洽談區看房。一位工作人員還不停用對講機連線樣板房區，通知對方準備接待客戶看房。
該項目營銷總監鄧子來表示，新政對市場信心拉動明顯。目前，智創星圖每周客戶上門量有幾十批，且都有一定的誠意度�！拔覀冞�是比較有信心，無論從項目地段、品質、戶型，還是當前的在售價格，客戶認可度都比較高�！�
一手房市場人氣提升，在二手房市場熱度也上漲。
“現在預約看房的客戶明顯增多，我們一上午要出去好幾趟�！笔袇^江北江畔花園附近一間中介店面負責人黃先生告訴記者，10月以來，帶客看房、幫辦過戶手續等業務明顯增多�！懊ζ饋淼臅r候，有點兩年前的感覺了�！�
在下角禾塘街，一家中介門店負責人陳先生說，下角片區是老城區，配套好、學位全，關鍵房子價格相對實惠，還是比較受歡迎。
記者看到，在問卷調查中，針對“買房最關心哪些因素”這一多選題，超過80%的受訪者同時選擇了價格、地段、周邊生活配套、學位4項。其中，學位因素被眾多受訪者重點提及。
市民孫強的女兒將在2年后上初中。孫強表示，當前他重點考慮江北、江南兩個片區，并已初步鎖定意向小區。前者方便自己上班和接送，但房價相對較高；江南下角則是學位、生活配套齊全，而且房源性價比高，入手門檻低。
政策落地
市場預期積極改善，止跌回穩態勢明顯
9月底中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩目標后，各項房地產行業支持政策加快推出落實，推動房地產銷售環境來到10多年來最寬松的狀態。
我市多個樓盤反應迅速，推出額外折扣、工抵房促銷、買房送裝修家電等優惠“砸”向市場，成功點燃消費者的購房需求，僅國慶黃金周賣出2000多套房，相當于“一周賣出了過去1個月的量�！�
星河傳奇花園。
房貸落地方面，建行惠州市分行住房金融業務部副總經理王躍虎告訴記者，系列新政出臺后，建行認真落實差別化住房信貸政策，在惠購房客戶辦理住房貸款可低至1.5成首付，同時有序推進存量房貸利率調整工作，為超10萬戶客戶提供調整服務。
同時針對購房客戶開展“建行生活找房節”活動，以微信立減金、京東消費券等滿足消費者多元需求。截至2024年10月末，建行惠州市分行個人住房貸款貸款余額592億元，當年發放突破60億元。
“新政落地之后，惠州工行新增按揭利率平均為 LPR-60BP（按目前LPR，實際利率為3%）；存量客戶按揭利率平均水平在LPR-30bp左右（按目前 LPR，實際利率為3.3%）�！惫ば谢葜莘中蟹康禺a與個人信貸部負責人介紹，在符合城市首付比例和利率政策基礎上，工行致力于提供最優的個人住房貸款具體首付比例和利率水平。以100萬元的30年期的按揭貸款為例，相比之前，新政可為借款人減少利息支出約6萬元。
市住建部門統計，10月份以來，從來訪量來看，全市主要房地產項目周均來訪量在國慶節后穩定在3500批次以上，較9月份來訪量增長約40%。10月份新房價格指數同比降幅也較9月份收窄0.7%。從量價指標來看，量價兩端呈現向好態勢，市場預期有積極改善，止跌回穩態勢明顯。
目前來看，無論世聯行、中原地產，還是開發商、購房者，都普遍認為惠州樓市止跌回穩的基礎初步形成，市場景氣度回升。雖然市場供應量小于成交量，但未來至少兩年仍處于去庫存階段，去庫存壓力仍然較大。
據世聯行估算數據，截至10月31日，惠城區庫存面積約為270萬平方米，居全市各區縣住宅庫存量首位；其后分別為大亞灣開發區、惠陽區、惠東縣、仲愷高新區、博羅縣、龍門縣。去化周期短的約18個月，長的約64個月。
中國企業資本聯盟中國區經濟學家柏文喜近期撰文表示，畢竟剛需的規模和增長速度有限，無法完全抵消經濟下行壓力和樓市庫存壓力。因此，在樓市回暖的過程中，需要挖掘更多元化的需求來共同推動市場復蘇。
“有一個破題思路，就是推動房地產市場的轉型升級和創新發展，用新產品激發新需求。”周玉仁表示，惠州現存樓房產品同質化嚴重，難以大范圍喚起居民的換房需求�！暗谒拇≌蹦芙o居民帶來全新的居住體驗，也符合國家提出的房地產業提高居住質量、建設美好家園的要求。
市房地產業協會秘書長劉瀟說，在房住不炒時代，要促進房地產業止跌回穩，關鍵還是要統一思想、共同出力，齊心協力維護好房地產行業健康有序發展。建議接下來相關政策可以利用惠州的自然資源優勢，對于存量土地，推出具備差異化競爭優勢、比如發展“第四代住宅”的政策。同時，推動打通與深圳的軌道交通瓶頸，爭取實現同城化發展，提升產品差異化競爭力、城市價值再上新臺階。
市場信心
整個行業及上下游產業信心增強
記者走訪多個樓盤了解到，本輪出手的購房者本地化和區域化特征明顯。
例如，江北某樓盤，9月以來的購房者普遍是江北周邊的居民，“最遠到汝湖，博羅有少數幾位�！币晃粯潜P銷售員表示，現在來惠州買房的深廣莞客戶許多都是跟惠州有商緣、親緣等關系。例如，工作、親友等在惠州，而不是像以往一樣，單圖惠州房價便宜。
市民在看房。
“這種變化是有利于惠州樓市長遠健康發展�！敝苡袢试u價道。
據世聯行統計分析，此輪購房者超5成為首次換房的改善型客戶，超過剛需客戶。這些客戶要么是因家庭成員增加，一直持幣觀望的群體；要么是首套房時因市場需求熱烈恐慌入場，買小戶型的群體。而新型儲能、電動汽車等這幾年發展不錯的行業從業者也成了目前市場的主力軍。
后市怎么看？在問卷中，多數人還是選擇了謹慎樂觀：26%的人預測未來3個月會回暖，21%的人認為在半年左右，認為回暖將在1年左右、更長時間的占比更高，兩者累計達到53%。
“我們認為的回暖，并不是說市場會全面上漲。”周玉仁認為，所謂回暖，是說起碼不會全面低迷、下行，整個行業及上下游產業更有信心，更活躍，對房產價值的認可度大幅提高。
劉瀟對此表示認可。她認為，根據當前大環境，市場應該會在未來4-6個月回暖�！笆紫�，新政為市場奠定了良好的信心基礎。其次，惠州周邊一線城市的行情已進入上升通道，相信熱度會很快傳導過來�！�
劉瀟補充說，房地產作為對經濟推動和發展的作用不言而喻，當前國家對于全力復蘇地產行業的決心是顯著的。中國房地產作為政策市，有了這一基礎，應該說就有了最根本的信心來源。
曾天樂表示，當前市場最需要的是客戶信心。如果開發商可以守住價格底線，堅定客戶對價格的信心，推動市場“治愈”，屆時行情穩步上升將是大趨勢。
