原標題：

《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》適用范圍擴大

存量用地新建住宅可調高得房率

　　近日，惠州市自然資源局發布關于擴大《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》（以下簡稱《措施》）適用范圍的通知，明確在2025年12月31日前辦理改變土地使用條件完善用地手續業務，簽訂合同補充條款，補交相應土地出讓價款后，宗地可按《措施》開發建設。這就意味著，2025年不僅是新出讓住宅用地，未開發存量用地也可以建設更高得房率住宅，提升房屋品質，滿足市民更多住房需求。

　　2024年5月，市自然資源局印發《措施》，針對新出讓住宅用地規劃管理出臺六項新規，優化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規則，提高市民購房的得房率，鼓勵開發企業建設高品質住宅。適用區域為惠城區、惠陽區、仲愷高新技術產業開發區、大亞灣經濟技術開發區。

　　根據《措施》，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　據了解，不計容建筑面積指的是在計算容積率時，不包含在內的建筑面積，比如說設備管道夾層、布景天臺、挑臺等。根據計算公式，容積率=地上總建筑面積÷規劃用地面積。

　　對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中所占的比例，容積率越高，成本越低。對于普通住戶來說，容積率決定居住的舒適程度，容積率越低，居住越舒適。

　　《措施》適用于2024至2025年度新出讓住宅用地，此次通知則將適用范圍擴大到未開發存量用地，給予開發商在開發建設存量用地時更多選擇，建設高品質住宅社區，提升產品競爭力和市民居住生活環境品質。

　　市自然資源局相關負責人表示，此次通知明確，惠城區、惠陽區、仲愷高新技術產業開發區和大亞灣經濟技術開發區的存量住宅用地，在2025年12月31日前辦理改變土地使用條件（改變規劃條件、調整土地使用年限等）完善用地手續業務，簽訂合同補充條款，補交相應土地出讓價款后，宗地可按《措施》開發建設。

　　“勢必會出現一些大陽臺、大露臺等綠色住宅產品，有利于改善型戶型的設計，提升住宅產品質量，更加滿足市民對高品質居住生活的需求。”本地樓市專家認為，《措施》適用范圍擴大，對全市開發企業和購房者都有利好。我市新建住宅部分面積不計容，將一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也意味著公攤面積減少。

惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地

規劃管理的若干措施

　　為滿足市場對多樣性住宅的需求，結合我市實際，針對2024-2025年度新出讓住宅用地的規劃管理，制定以下措施。

　　一、建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　二、規劃設計條件約定建成后無償移交政府的配套設施（如社區公共服務用房、養老設施、垃圾中轉站、配電網開關站等）不計入容積率建筑面積，按劃撥性質登記。

　　三、面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。具體項目各區政府（管委會）應當會同市自然資源主管部門專題論證，報市國土空間規劃委員會專家委員會審議后組織實施。

　　四、滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，陽臺進深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；陽臺進深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內戶型水平投影面積比例不超過25%的部分，按其水平投影面積的一半計入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　五、鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產權面積。

　　支持住宅建筑設置層高不小于兩個自然層高、可供業主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權登記為全體業主共有。

　　六、結構凈高不超過 2.10 米、窗臺高度不小于0.45米，進深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積。

　　七、本措施自印發之日起實施，有效期至2025年12月31日。本措施適用于自印發之日起出讓的住宅用地。

　　惠州日報記者邱若蓉 通訊員鄒銘