從2023年1月1日起，部分存量房貸客戶可以享受“降息”利好。惠州日報記者周楠 攝

　　2023伊始，不少房貸族迎來一份“新年大禮”：從2023年1月1日起，存量房貸客戶可以享受“降息”利好，還款壓力減輕了。2022年，與房貸利率息息相關的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）共經歷了三次下調，總計35個基點。由于購房者的房貸利率重定價日多為每年的1月1日，這意味著，對于多數“老房貸”客戶來說，今年以來LPR報價三次下調的效應將集中“兌現”，這些購房者房貸月供將明顯減少。

　　LPR下調效應兌現

　　LPR調降和房貸有什么關系？從2019年8月開始，央行實行房貸利率新政策，住房商貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點。這也意味著，從計算公式看，如果LPR報價部分有所調整，則房貸利率也會相應調整。

　　2022年12月20日，全年最后一期LPR出爐，1年期LPR報3.65%，5年期以上LPR報4.3%，均與上月持平。盡管這一次5年期以上LPR并未調降，但縱觀2022年，與房貸利率息息相關的5年期以上LPR共經歷了三次下調，總計下調35個基點。

　　三次下調分別為：2022年1月20日，5年期以上LPR從4.65%降至4.6%，下調5個基點；5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%，下調15個基點；8月22日，5年期以上LPR從4.45%降至4.3%，下調15個基點。自2019年LPR利率與房貸利率掛鉤以后，5年期LPR曾一度保持了一年多時間沒變化，今年卻連續下調三次，包括1年期LPR也下調了兩次，可謂LPR調整最多的一年。

　　對于存量貸款用戶，房貸利率換錨后，每一位貸款客戶可以在“固定利率”與“浮動利率”之間二選一。但不同客戶的重新定價日有所不同。如果房貸選擇的是固定利率，那么剩余貸款期限內的利率是不會隨著LPR水平變化而變化的。如果房貸錨定的是LPR，每年將有一次利率重新調整，房貸利率重新定價的時間有兩種，一種是根據房貸起息日，在下一年對應的日期調整房貸利率；還有一種是約定重定價周期為1年，貸款利率于下一年1月1日調整，依據上年12月的5年期以上LPR，確定當年全年的存量房貸利率水平。這也意味著，從2023年1月1日起，“老房貸”利率掛鉤的“錨”，從4.65%變為了4.3%，房貸族實際房貸利率水平也將隨之下調。

　　百萬房貸月供能省200元

　　“老房貸”本月起集中降息，那么房貸族究竟能省下多少利息？記者了解到，由于早些年房市較為火爆，受宏觀調整政策影響，多數銀行房貸利率需要在基準定價基礎上上浮30~60個基點，所以目前很多房貸客戶的實際利率都為5%左右，部分高的可能會達到近6%。當然，也有一些比較早的房貸客戶享受了基準利率下浮政策，最低的可達到7折利率。

　　所以，對于不同的房貸族來說，此次降息的影響也不同。根據記者測算，若按0.35%的降幅來算，以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在2022年利率調整之前，LPR為4.65%，月供金額為5156元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR將降至4.3%，月供金額則為4948元，每月減少208元房貸金額，一年節省近2500元。當然每位購房者的實際房貸利率不相同，貸款期限也有差異，實際減少的利息也會各不相同。

　　對于新房貸客戶來說，由于2022年12月LPR報價維持不變，惠州銀行房貸利率水平也較為穩定。記者近日走訪多家銀行發現，目前惠州首套房房貸利率主流水平仍維持首套房最低4.1%、二套房最低4.9%的政策未變。同時，由于2022年樓市成交平淡、銀行資金面充裕等原因，往年年底銀行房貸額度緊張的局面在2022年末也未再現，目前惠州銀行房貸普遍正常放款，購房者并不需要“等貸”。

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　　提前還房貸有必要嗎？

　　雖然“老房貸”將降息，但對于很多“站在高崗”的房貸族來說，加點利率才是“不可言說的痛”。去年，惠州房貸利率開啟了“過山車”模式，從年初的首套5%以上一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前兩年的房貸利率多穩定在5.8%左右，甚至一度達到了6%以上，作為利率高位站崗的市民來說，心中難免有些不是滋味。“我買的房子商貸利率5.6%，特別想提前還掉這部分房貸，短期內也沒有更好的投資渠道可以掙這么高的利息。”市民盧小姐告訴記者。

　　一方面，房貸利率降至4.1%的消息，不斷沖擊著利息高位買房人的心理；另一方面，收入降低，投資收益不如預期。如今又到了年底獎金集中發放、資金集中回款的時候，不少老房貸族有提前還貸的沖動。

　　對此，業內人士建議，是否提前還貸要根據自身情況考慮，不能盲目跟風，要綜合考慮后擇優選擇。首先，要系統梳理下自己的資產情況，看看自己的閑余資金短期是否有使用的需要，是否有更好的理財渠道。其次，要看看自己的房貸當時享受的是什么政策，如果當時享受的是基準利率下浮的政策，那此次下調后，利率將低于4.3%，這已經屬于較低的利率水平，提前還貸則無必要；但如果之前執行的是上浮的政策，則上浮幅度較大，此次下調后利率仍然較高，則可以考慮提前還部分房貸，減輕月供壓力。

　　一直以來，個人住房貸款被視為銀行資產質量最優質的貸款業務，不良率低于個人經營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。要注意的是，從下半年以來，選擇提前還貸的房貸族越來越多，部分銀行存在提前還貸難的問題，還貸隊伍可能排到二三月份，但多數銀行表示目前仍可以正常預約提前還貸。“目前提前還貸需要排隊，正常情況要等30天到40天左右。”惠州某股份行信貸部的負責人坦言，如果還貸的額度緊張有可能會繼續延長。

　　“如果提前還貸是為了購房，可以考慮‘帶押過戶’。”某銀行業人士建議，為了方便二手房交易，目前我市已推出“帶押過戶”，即不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉能減輕業主提前還貸的壓力，又大幅縮短二手房交易時間。目前，惠城區二手房交易“帶押過戶”業務已在建設銀行、平安銀行等多家銀行陸續開展，極大地縮短了二手房交易業務辦理周期，降低了交易風險。

　　惠州日報記者劉乙端