兔年樓市，暖意頻現。在剛剛過去的一季度，惠州房地產市場成交拉出一條長“陽線”。官方數據顯示，1-3月新建商品房成交數據為4907套、8120套和12305套，市場交易連月上升，日均售房281.5套，創下21個月以來市場網簽交易的新高。

　　一邊是市場交易高走，一邊是企業優惠出貨；一邊是樓市紓困政策持續優化，一邊是城市產業基礎不斷夯實。疫情后的市場正加速回歸正常，企業信心也在逐步恢復，后續市場將如何發展？南方日報記者帶你一探究竟。

惠州樓市現暖意。東江時報記者周楠 攝

　　成交逐月增加，樓價穩定有序

　　“價格打八折，送1.8成首付，看到中介發的信息就過來看房了。”4月初，在惠州火車站附近的某樓盤項目，正在看房的徐女士告訴記者，她的家就在小金口，在江北上班每天都會路過，項目位置挺不錯的。“價格折合7000元/平方米左右，相當于打了六折，了解清楚，確定好送首付的方式及流程后就準備下手了。”徐女士稱。

　　去年以來，在頻吹的暖風政策環境下，市場折扣優惠力度不斷增大，市場供需正逐步得到刺激，置業需求有序釋放，惠州樓市交易呈現上行。

　　“市場的購房需求是永遠存在的，能否吸引客戶走出觀望圈，下定決心出手入市，其實就看釋放的優惠力度有多大，或者產品的獨特性和吸引力有多強。”惠州樓市資深專家、中原地產董事總經理徐智勇介紹，回看過去一個季度，從春節后全線八折出售的德威集團雙盤，到最近釋放八五折的奧林匹克花園，折扣的吸引是最直接有效的，帶來了企業階段性銷售規模的猛增。

　　梳理市場表現可以看到，不斷下探的折扣優惠力度逐漸成為樓市的普遍現象，基本每個樓盤依托自身的產品定位和周邊片區競爭的實際情況，特價房、低首付、高比例折扣以及返首付等優惠不斷。

　　反映在動態樓市表現上，最直觀的就是市場交易穩步增長。據惠民之家統計的住宅網簽數據，在一季度的三個月，全市新建商品住宅網簽數分別為3653套（38.6萬平方米）、5565套（59.42萬平方米）和9400套（101.51萬平方米），市場逐月遞增的上升行情。其中在剛剛過去的3月份更是再度突破100萬平方米的月度成交，創下21個月以來的網簽成交新高。

　　值得注意的是，若關注住宅、商業等全口徑物業銷售數據，據市住建局提供的數據，前三個月的交易規模則將分別達到4907套（44.6萬平方米）、8120套（68.87萬平方米）和12305套（115.2萬平方米），總計成交房源25332套、228.65萬平方米，日均交易房源數達281.5套，市場回暖的勢頭表現明顯。

　　在價格表現上則保持平穩勢頭。據國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，惠州在一季度各月度環比漲幅分別為-0.4%、0.3%和0.2%，圍繞11000元/平方米的價格基數500元/平方米范圍內上下浮動，并在近兩個月出現了穩定微升的發展勢頭。

　　“部分在前期市場價格堅挺的品質項目入市有效刺激了市場需求，類似于德威江譽城、奧園等項目都是如此，折后的價格仍保持在11000元/平方米—13000元/平方米，對惠州樓價環比止跌回升起到了明顯作用。”徐智勇表示惠州樓市的發展值得期待，市場客戶的購房需求仍有待繼續釋放，還需要更多地有高性價比的房源產品持續地供應和推出，而連月上升的交易行情則代表市場信心正在不斷得到穩固。

惠城區某樓盤營銷中心內，銷售正在介紹項目。東江時報記者周楠 攝

　　縣區差異發展，自住需求主導

　　聚焦惠州各縣區市場的表現情況，盡管同比上浮成為主題，但不同區域的差異化發展勢頭依然明顯。

　　梳理市場全口徑物業統計情況，全市一季度25332套的交易規模，在各縣區的分布規模分別為：惠城區7045套，仲愷高新區4525套，惠陽區2901套，大亞灣經濟開發區4243套，博羅縣4939套，惠東縣1248套，龍門縣431套。

　　具體到漲跌表現，全市同比增長約55%。縣區表現最為明顯的為大亞灣和惠陽，漲幅分別達到130%和82%，惠城和仲愷也表現優異，分別達到了47%和51%。此外博羅和龍門均保持著四到六成的上漲，而惠東則出現了小幅下跌。

　　作為惠州城市中心區，惠城和仲愷一直是剛需置業客戶購房的集中區域，在一季度的上浮行情中出現了交易規模大幅增長，意味著購房自住需求客戶加快了入市腳步；另一方面，作為對接深圳剛需置業的最前沿，大亞灣和惠陽市場在疫情環境下備受壓抑，隨著疫情放開成交激增，這意味著深圳、東莞等地客戶入惠置業的需求正得到穩步釋放。

　　緣何如此？世聯行粵東公司董事總經理周玉仁直言是市場供需使然。他介紹，疫情環境改變，經濟逐步復蘇，樓市供需處在緩慢的恢復進程，市場置業信心需要重新構建。購房群體以較迫切的首套剛需客戶或改善型剛需客戶為主，購房考慮自住首選肯定是生活配套較完善的城市片區，這是惠城仲愷市場上行的基礎。

　　關注到供應端，惠城和仲愷房企持續加快了推售入市的步伐。在一季度，據市住建局預售許可證公示平臺信息，全市共發放了55個新預售許可證，共計迎來8279套新建商品住宅供應，其中作為主城區的惠城及仲愷就占比約四成。

　　同樣值得關注的還有大亞灣和惠陽市場的大爆發。“盡管成倍的增長很亮眼，但看實際的成交數據會發現，區域市場尚處在恢復周期。”周玉仁直言，同比漲幅破一倍，更多的是因為前期惠灣市場太過低迷，疫情環境下人員流動受到限制，區域的主要購房群體深圳客戶以及香港等地客戶無法過來，區域市場陷入持續的低迷。“隨著疫情后人員流動穩步恢復，市場交易慢慢恢復正常。”

　　“縣域市場的發展仍待市場回暖勢頭的進一步傳導，尤其是龍門和惠東片區的養生或濱海旅游等功能性產品。”周玉仁對于后市發展仍然看好。他介紹，盡管在目前的環境下產品需求有限，但惠州城市的區位和城市資源稟賦均決定了惠東濱海、龍門養身地產等產品的稀缺性，特有的功能性能夠提升產品的長效持有價值。

　　針對各縣區發展的不同局面，徐智勇認為市場各方要堅定信心，看到大環境的改變，看到城市高質量發展為行業源源不斷注入的動能。他表示，惠州的市場極具特殊性，全域市場的產品類型豐富多樣，面對的目標客群也各不相同，回暖的腳步和速度不一，各市場主體要充分認識到市場的特點，建設優質的產品，做好應對市場的準備，緊抓機遇，乘勢而起。

購房者前往樓盤看房。東江時報記者周楠

　　政策穩定向好，產業注入動能

　　市場的信心來源于哪里？徐智勇介紹，從短期來看，市場的信心來源于大環境的變化，暖市政策的進一步鞏固和強化，政策的均一性為企業發展厘清了投資預期；從長期來看，市場的信心則是來源于城市的區位優勢，來源于城市的產業發展基礎，產業引力為市場源源不斷注入發展活力。

　　惠州樓市正在加速踐行著這一進程。

　　回顧備受行業關注的調控政策，可以看到，自惠州2016年10月發布《關于進一步加強我市房地產市場監督管理工作的通知》，惠州樓市調控至今有近7年時間。但從施策內容看到，面對前期的過熱市場，政策集中于收緊平抑市場過熱發展，但去年初以來，調控政策開始發力紓困，聚焦解決市場困局，引導市場重回健康發展軌道。

　　去年4月底，惠州市住建局、市自然資源局、市住房公積金中心等6部門聯合印發《關于促進房地產業健康發展和良性循環的通知》，從貸款扶持、優化限購以及提取公積金付首付等方面施策，支持市民的合理住房需求。在金融貸款政策層面，首套房貸利率持續下探，首套購房首付比例下調至兩成，惠州市民置業安家迎來歷史最優惠時期。

　　“引導開發企業高品質建設，切實保障市民的合理住房需求，全面推進房地產市場的穩定有序發展是共識。”惠州市住建局黨組書記、局長嚴戈科在今年初的全市住房工作會上明確表示，2023年將著力構建良性、合理和充滿活力的房地產市場環境，穩住城市房地產的基本面。

　　“2023年新春暖市政策仍在持續，首套利率下探至3.8%，限售政策再優化，樓市的政策環境變得更加明確。”作為惠州本土房企的代表企業，德威集團營銷中心總經理劉友直言，更加清晰的行業政策讓企業投資和營銷施策規劃都能夠更加可控和可預期，這讓企業在打造新的產品體系和制定營銷打法時更加從容和有信心。

　　與此同時，惠州持續邁出的奮進廣東高質量發展新增長極的腳步更加堅定了樓市的發展信心。

　　今年以來，高質量大會、惠州兩會以及城市招商大會等召開。惠州“2+1”現代產業集群發展，“3+7”工業園區產業加速集聚，大招商、大產業格局正在穩步實踐。惠州產業提質升級，項目和產業人口紛至沓來，為樓市發展注入活水。

　　“城市高質量發展的格局已然打開，大產業、大項目發展的勢頭不減，這對于惠州樓市而言是不竭動能。”徐智勇介紹，經過過去一年多的低位徘徊和震蕩行情市場，惠州目前的政策面和城市社會經濟的基本面都愈發清晰，城市的住房需求有著顯著的生長性和可持續性，這為市場企業投資提供了機會。

　　徐智勇表示，經歷了前期市場的無序和爆發式增長過程中，當前的市場環境已趨于理性，市場競爭更多地回歸到價格、質量等行業本質的競爭。他直言企業只有回歸初心，善待和服務好業主，精耕細作，才能真正實現提質發展。

　　【記者】張峰

　　【通訊員】羅杰