剛需、改善型客群是目前主要購房群體。東江時報記者周楠 攝

　　時值年中，樓市中場哨聲吹響。過去的上半年，房地產市場先揚后抑，先后多條房地產調控政策出臺，造就了一季度的“小陽春”，但部分剛需及改善性需求經過一輪集中釋放后，未能形成持續性銜接。進入二季度，購房者持幣觀望情緒趨濃，樓市復蘇動能放緩，成交量環比一季度有所回落。

　　據惠州中原戰略研究中心數據顯示，2023年上半年惠州全市成交一手住宅30765套，成交面積約330.51萬平方米，其中二季度惠州樓市月度成交量均維持在5000套上下。那么，當前市場下，到底還有哪些人愿意在惠州出手買房？

　　本地剛需改善客群積極入市

　　2023年上半年，得益于各類型購房支持政策的不斷出臺，房地產政策環境整體延續寬松態勢，加上房貸利率持續走低，多個項目優惠力度逐漸加大，購房成本進一步降低，吸引了不少剛需、改善型客群入市。具體到惠州，房地產市場的主力客戶群體也悄然發生變化，從前幾年的本地客和外地客平分秋色，重新轉變為以本地客為主的構成模式。

　　據粵東世聯行統計數據，2023年上半年，在惠州全市購房客戶來源中，本地購房者占比達59%，外地購房者占比達41%。其中，惠城區主要以本地購房者為主，占比高達95%，外來購房者占比約5%；仲愷區本地購房者占比65%，外來購房者占比35%；惠陽區本地購房者占比48%，外來購房者占比約52%；大亞灣區外來購房者占比約86%；惠東縣城本地購房者占比高達92%，但濱海片區外來購房者占比約67%；龍門縣本地購房者占比約75%，當地旅游地產為區域帶來了占比約25%的外地購房者。

　　作為惠州的主城區，惠城區是典型的內生型市場。華發鉑鉆花園位于惠城區金山新城片區，現場銷售小張透露，項目的客戶群體主要是本地人，多數來自惠城區，少量客戶來自惠東縣或者仲愷高新區，居住環境和教育配套都是他們尤為在乎的因素。

　　這同樣是博羅縣羅陽街道方圓新城·天樾花園吸引置業者的關鍵因素。“我們的客戶基本上都是來自羅陽本地或者江北、小金口等片區，較少來自于外市的客戶。”項目銷售小王告訴記者，多數客戶選擇項目都是因為環境和教育。吸引江北和小金口等片區客戶的主要因素，則是因為與該片區毗鄰，交通便利，且仍存在一定房價差，同時還擁有較為優質的教育資源。

　　多重優勢吸引外來購房者置業

　　近年來，惠州樓市因出色的生態資源、毗鄰深莞的地理優勢、日漸便捷的交通路網以及相對較低的房價，不僅容納了本地居民的購房需求，還吸引了不少深圳、東莞、香港等地外溢購房需求。即使樓市進入深度調整期，依然有部分周邊城市居民選擇跨城來惠州購房。

　　“項目70%的客戶來自東莞和深圳。”位于仲愷潼湖生態智慧區的星河梧桐灣因為區域與深莞兩地的便利交通，承接了不少兩地外溢的購房需求。項目銷售小吳告訴記者，現階段購房客戶都是為了安家，一部分人是小孩要上學或者要結婚，一部分人認為當下房貸利率低，樓盤折扣大，不想錯過這個低谷期，所以出手購買。他提到，今年第二季度，自媒體傳遞了很多惠州房價下降的消息，不少客戶聞訊前來看房，但發現實際價格并沒有那么低之后，又選擇繼續觀望。“目前項目周末每天都能有20多批客戶前來看房，但進入算價環節的客戶相對較少。主要還是受大環境影響，消費者信心不足，持有房價繼續下降的預期。”小吳表示，房價仍是消費者決定是否購房的關鍵性因素。

　　“在我們項目買房的，大部分都是被東莞的高房價擠壓過來的剛需一族。”銷售小肖所在的項目是位于博羅縣龍溪街道的佳兆業龍溪璞園，因為距離東莞近，項目80%的購房客戶來自東莞，另外20%是在本地工作的外地人。

　　惠陽雅居樂花園現場銷售小蔡表示，項目的主力購房群體為深圳、香港兩地的居民。自今年2月份香港與內地全面通關以來，香港購房者的占比大幅上升，尤其是最近兩三個月，在她所接待的客戶中，香港置業者占比高達40%，大多是用來自住+養老。

　　為什么在樓市調整期，惠州仍然能吸引外來購房者？粵東世聯行策略資源部項目總監劉欣分析，從地理位置來看，惠州地處粵港澳大灣區，緊鄰深圳、廣州、東莞、香港等地，是灣區鏈接粵東粵北以及輻射閩贛地區的樞紐門戶；從價格和價值角度看，惠州長期的城市發展價值依然存在。2022年惠州GDP總量超過5400億元，GDP增長4.2%，新房均價在11000元/平方米左右，目前價格與城市的價值相匹配；從城市人口凈流入情況來看，過去10年惠州人口凈流入超過145萬，平均每年常住人口凈流入量約15萬。“隨著大灣區建設進程的加快，深莞惠協同發展也越來越緊密，產業和人口高度融合，交通路網日趨完善，惠州的城市價值也更為突出。而惠州的房價仍為深莞惠三個城市中最低，性價比極高，也因此更具發展潛力。”

　　剛需、改善購房需求始終存在

　　居者有其屋，是中國人千百年來都懷揣的樸素理想。無論市場如何變化，這一需求始終未變。在消費升級與房子回歸居住本質的時代背景下，部分人群對于購房的投資熱情消減，但剛性需求和改善型購房需求仍然在不斷增加，市場端對于“好房子”的標準變化和渴求也為房企提供了長足動力。

　　于惠州而言，在當下市場仍然選擇購房的人，大多為真剛需、純改善。惠州多個樓盤現場銷售均表示，2023年上半年，前來購房的客戶均為自住，其中不少購房者是為了改善當前的居住環境另購新房。

　　“樓市沒有很多人想象中那么糟糕，上半年惠州也有民企開始拿地了，他們肯定是看好后市發展才會拿地，開發商花那么多錢都不怕，我們怕什么呢！”在看到惠州土拍市場釋放出積極信號之后，在惠州工作4年的張先生便開始了他的置業計劃，趕在6月份入手了一套新房用于自住。他認為土地市場的背后折射出的是房企對城市發展的看好，且現在房貸利率很低，他想要留在惠州，買房是必須要走的一步，而當下正是最佳購房時機。

　　近期在惠東濱海一樓盤購置房產的香港居民盧女士是被好友的朋友圈吸引而來。“我看她每天生活都很開心，有山有海還有很多朋友，很是羨慕！”她提到，香港的濱海住宅價格過高，惠州房價要低很多，可以花更少的錢買到更大、環境更好的房子，很適合她有空時過來居住。

　　東江時報記者伍磊