時(shí)值七月，夏日炎炎，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)交出上半年成績(jī)單。

　　回顧上半年市場(chǎng)，樓市仍然處在深度調(diào)整周期之中，市場(chǎng)筑底復(fù)蘇的勢(shì)頭明顯。在政企各方主體的推動(dòng)下，市場(chǎng)月均交易穩(wěn)定在60萬(wàn)平方米左右的水平，偶有破100萬(wàn)平方米的高位情況，市場(chǎng)供需信心穩(wěn)步回升，局部市場(chǎng)有亮點(diǎn)。

　　近日，惠州市住建局、市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、惠民之家等部門(mén)和機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布的半年市場(chǎng)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，惠州樓市年中考也亮出了“成績(jī)單”。綜合各方數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，惠州樓市共計(jì)銷(xiāo)售新建商品住宅37813套，面積約401.88萬(wàn)平方米，日均售房約207套，市場(chǎng)呈現(xiàn)出穩(wěn)健行情。

　　對(duì)比過(guò)往市場(chǎng)，當(dāng)下的惠州樓市正經(jīng)歷著冗長(zhǎng)的調(diào)整周期，但行業(yè)各方主體卻比以往任何時(shí)候都更加協(xié)同起來(lái)。暖風(fēng)政策持續(xù)、行業(yè)企業(yè)積極自救，政府紓困措施不斷，樓市發(fā)展展現(xiàn)出了新的活力。行至2023年下半程，南方日?qǐng)?bào)記者通過(guò)梳理上半年市場(chǎng)的幾大特點(diǎn)，為下半年樓市把脈探路。

今日惠州網(wǎng)資料圖。

　　關(guān)鍵詞1：市場(chǎng)銷(xiāo)售

　　市場(chǎng)交易量穩(wěn)健，以價(jià)換量帶動(dòng)供需有序恢復(fù)

　　“企業(yè)回歸市場(chǎng)本質(zhì)，踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品、做服務(wù)，重塑市場(chǎng)價(jià)值。”針對(duì)惠州樓市的發(fā)展，市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在年初接受媒體采訪時(shí)如是表示。他還介紹，2023年要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因時(shí)因勢(shì)開(kāi)展調(diào)控，穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面，激發(fā)市場(chǎng)活力。

　　自2021年中市場(chǎng)遇困以來(lái)，惠州樓市長(zhǎng)期處在低位徘徊行情里。聚焦當(dāng)下市場(chǎng)，盡管對(duì)比去年的驚慌，市場(chǎng)各方已變得更為從容，但若市場(chǎng)銷(xiāo)售局面無(wú)法打開(kāi)，市場(chǎng)則仍將呈現(xiàn)積重難返的行情，市場(chǎng)企業(yè)也將持續(xù)謹(jǐn)慎，再投資的信心不足。

　　改變也在逐步發(fā)生。前期市場(chǎng)里頻頻出現(xiàn)的房企爆雷、多個(gè)被涉及樓盤(pán)項(xiàng)目停工的情況得到改變，在政企合力推動(dòng)下，“保交樓、保民生”工作取得進(jìn)展，恒大、藍(lán)光、新力、佳兆業(yè)等多個(gè)企業(yè)旗下樓盤(pán)項(xiàng)目都加快了交付進(jìn)程。被“冰凍”的市場(chǎng)銷(xiāo)售也逐步破冰，在政企“購(gòu)房直通車(chē)”等促銷(xiāo)活動(dòng)帶動(dòng)，以及樓盤(pán)以價(jià)換量策略的刺激下，市場(chǎng)入市置業(yè)熱情正在逐步恢復(fù)。

　　這在即時(shí)的樓市交易數(shù)據(jù)中也得到了明顯的呈現(xiàn)。從各月度的交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，去年市場(chǎng)筑底復(fù)蘇的行情得到進(jìn)一步穩(wěn)固，今年上半年市場(chǎng)各月交易穩(wěn)定在60萬(wàn)平方米左右的次高位，個(gè)別月份還出現(xiàn)了破百萬(wàn)平方米的高位交易值。

　　綜合數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，全市銷(xiāo)售新建商品住宅房源37813套，面積規(guī)模約401.88萬(wàn)平方米，對(duì)比去年同期均上漲三成左右，日均銷(xiāo)售新房數(shù)量約207套，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出不錯(cuò)的活力。

　　具體到每個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別為：38.6萬(wàn)平方米、59.42萬(wàn)平方米、104.51萬(wàn)平方米、65.27萬(wàn)平方米、65.25萬(wàn)平方米和68.83萬(wàn)平方米。從年初的春節(jié)假期歸來(lái)，樓市交易迅速恢復(fù)到60萬(wàn)平方米的交易表現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出了十足的韌性。

　　值得注意的是，若按全口徑的商品物業(yè)銷(xiāo)售情況計(jì)算，據(jù)惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年新建商品物業(yè)交易規(guī)模將達(dá)到約492.79萬(wàn)平方米，月均交易規(guī)模將突破80萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)月報(bào)信息還可計(jì)算出上半年樓市均價(jià)約為10714.4元/平方米，對(duì)比過(guò)去兩年11500—12500元/平方米的價(jià)格水平，降幅明顯，這也意味著企業(yè)以價(jià)換量正在取得不錯(cuò)效果。

　　“企業(yè)以價(jià)換量，降價(jià)推售對(duì)于市場(chǎng)成交的拉升作用是很明顯的，隨著大環(huán)境的進(jìn)一步穩(wěn)定，市場(chǎng)信心的回升，市場(chǎng)交易有望再往前一步。”惠州資深樓市專家、世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁介紹，當(dāng)前的市場(chǎng)客群是以剛需的購(gòu)房自住為主，市場(chǎng)的購(gòu)房需求一直都在，購(gòu)房者在等待合適的出手機(jī)會(huì)，而企業(yè)降價(jià)推售無(wú)疑就是置業(yè)的好時(shí)機(jī)。“德威江譽(yù)誠(chéng)、奧園梵高的花園的8折推售所帶來(lái)的交易潮就很能說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。”　 

　　關(guān)鍵詞2：樓市紓困

　　調(diào)控政策接連松綁，各方合力幫扶紓困

　　隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，在以往暖市里以約束性功能而存在的樓市調(diào)控，在近兩年市場(chǎng)不斷發(fā)揮出其為市場(chǎng)紓困的功能，引導(dǎo)市場(chǎng)復(fù)蘇發(fā)展。

　　關(guān)注政策的變化，一方面既有約束性調(diào)控措施陸續(xù)松綁，另一方面新的幫扶措施創(chuàng)新實(shí)施。記者注意到，自去年初以來(lái)，市住建局、市自然資源局、市金融局、市住房公積金管理中心等多部門(mén)陸續(xù)推出相關(guān)行業(yè)扶持政策，市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)出筑底復(fù)蘇的回升勢(shì)頭。

　　在前期樓市暖風(fēng)頻吹，各級(jí)部門(mén)陸續(xù)推出房地產(chǎn)行業(yè)紓困政策背景下，2022年4月30日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房公積金管理中心等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，“惠六條”施行。從貸款支持、預(yù)售資金監(jiān)管、土地出讓、公積金貸款和售房政策等方面全面施策，支持市民的合理住房需求。

　　這是繼2016年施策調(diào)控開(kāi)啟“限價(jià)”，2017年加碼“限售”，以及2020年被住建部約談后施策“限購(gòu)”后，惠州再次從宏觀層面調(diào)控施策，但一改以往政策的剛性約束，措施均已紓困為主，“限購(gòu)”“限貸”“限售”等措施都得到相應(yīng)解綁。

　　延伸至各行政單位的落地實(shí)施細(xì)則也迅速落地。市住建局、市住房公積金管理中心等部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)實(shí)施，惠陽(yáng)、大亞灣地區(qū)的購(gòu)房首付比例和信貸優(yōu)惠，提取住房公積金支付購(gòu)房首付款措施均第一時(shí)間施行，為市民安家置業(yè)送“福利”。

　　聚焦2023年市場(chǎng)，紓困為主題的樓市調(diào)控政策同樣在延續(xù)。在銷(xiāo)售層面，三年限售政策優(yōu)化調(diào)整為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”，有效支持剛性和改善性住房需求市民實(shí)現(xiàn)置業(yè)安家。

　　在備受關(guān)注的金融信貸方面，惠州及時(shí)跟進(jìn)施行階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限措施，在惠置業(yè)銀行首套房利率下調(diào)至3.8%的歷史低位，金融領(lǐng)域助力市民安家，進(jìn)一步減輕剛需置業(yè)市民的還貸成本及壓力。

　　“因時(shí)因勢(shì)開(kāi)展調(diào)控，支持剛性和改善性住房需求，激發(fā)市場(chǎng)活力，切實(shí)保障市民的合理住房需求。”市住建局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)嚴(yán)戈科介紹，該局將著力構(gòu)建良性、合理和充滿活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，有序的解決問(wèn)題和紓困市場(chǎng)，穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面，切實(shí)地推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　不只是在政策層面紓困，主管部門(mén)及行業(yè)協(xié)會(huì)還加大了市場(chǎng)促銷(xiāo)的引導(dǎo)幫扶。例如在今年“五一”期間，惠州各縣區(qū)在市住建部門(mén)的指導(dǎo)下，全市七縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)均開(kāi)展了各具特色的集中促銷(xiāo)行動(dòng)，通過(guò)集中設(shè)展、帶房企進(jìn)園區(qū)推介和組織看房團(tuán)等，集中推出成批量的特價(jià)房單位，在常規(guī)銷(xiāo)售折扣基礎(chǔ)上享受額外的限時(shí)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，吸引置業(yè)市民入市消費(fèi)，為市民置業(yè)安居提供便利的同時(shí)有效為市場(chǎng)注入新活力。　

　　關(guān)鍵詞3：差異化發(fā)展

　　縣區(qū)表現(xiàn)不均衡，自住消費(fèi)主導(dǎo)需求

　　聚焦惠州樓市上半年各縣區(qū)市場(chǎng)發(fā)展情況，記者注意到，盡管對(duì)比前幾年暖市行情600萬(wàn)平方米的交易規(guī)模下浮明顯，但是對(duì)比去年市場(chǎng)除了惠東市場(chǎng)出現(xiàn)10%左右下浮，其余6縣區(qū)均全面上浮，這也意味著市場(chǎng)筑底復(fù)蘇的勢(shì)頭正在得到穩(wěn)固。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)區(qū)域間的不均衡發(fā)展局面也在進(jìn)一步加劇。在投資性需求逐步遠(yuǎn)離，自住性購(gòu)房需求成為主導(dǎo)的市場(chǎng)，購(gòu)房市民更加關(guān)注與居住的實(shí)用性和價(jià)值的確定性。

　　據(jù)惠民之家發(fā)布的各縣區(qū)樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，在2023年上半年，惠州全市37813套的新建商品住宅成交數(shù)在7個(gè)縣區(qū)分布情況分別為：惠城區(qū)7347套，仲愷高新區(qū)7966套，惠陽(yáng)區(qū)4492套，大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)8575套，博羅縣6305套，惠東縣2412套，龍門(mén)縣716套，多縣區(qū)市場(chǎng)均出現(xiàn)同比上行行情。

　　細(xì)看各縣區(qū)市場(chǎng)，作為惠州中心城區(qū)，惠城和仲愷一直以來(lái)都是樓市剛需自住消費(fèi)需求的集中區(qū)。依托較完善的城市居住生活配套設(shè)施資源，以及新城平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展，吸引著入惠安家市民前來(lái)置業(yè)，成為當(dāng)下市場(chǎng)的“壓艙石”。

　　綜合交易數(shù)據(jù)，惠城和仲愷兩區(qū)域在上半年分別獲得7347套（84.36萬(wàn)平方米）、7966套（82.71萬(wàn)平方米）的交易值，同比分別取得逾30%和50%的增長(zhǎng)。

　　“在當(dāng)前的供需環(huán)境下，城市換房居民和產(chǎn)業(yè)人口加快入市，惠城和仲愷分別作為城市居住核心區(qū)和產(chǎn)城融合片區(qū)，很好地滿足了市場(chǎng)的及時(shí)需求。”惠州中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理徐智勇介紹，去年市場(chǎng)處在“行業(yè)調(diào)整+疫情防控”雙重影響，市場(chǎng)購(gòu)房信心下滑嚴(yán)重，而當(dāng)前的市場(chǎng)，購(gòu)房的信心和需求正在理性恢復(fù)，盡管基數(shù)不如以往，但合適的區(qū)域和合適的項(xiàng)目仍將取得不錯(cuò)的交易表現(xiàn)。

　　最讓市場(chǎng)意外的則是惠陽(yáng)和大亞灣市場(chǎng)的復(fù)蘇崛起。市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期后，以往在惠州樓市表現(xiàn)最活躍的臨深版塊就跌入泥潭，外來(lái)置業(yè)需求急劇下滑，區(qū)域市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)。即時(shí)去年樓市紓困政策解綁區(qū)域限購(gòu)約束，市場(chǎng)復(fù)蘇仍然緩慢。

　　進(jìn)入2023年市場(chǎng)則變了模樣。數(shù)據(jù)顯示，惠陽(yáng)和大亞灣在上半年分別取得4492套（46.89萬(wàn)平方米）、8575套（88.31萬(wàn)平方米）交易成果，同比均取得超五成的漲幅表現(xiàn)。最為關(guān)鍵的還是購(gòu)房客群的改變，在惠州市房協(xié)聯(lián)合世聯(lián)行進(jìn)行的客戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，通過(guò)對(duì)全市各縣區(qū)1萬(wàn)批次成交客戶問(wèn)卷調(diào)查分析，處在深度調(diào)整期的惠陽(yáng)市場(chǎng)外來(lái)客戶占比大幅下降，本地置業(yè)客戶接近50%，深圳客戶占41%；大亞灣市場(chǎng)的中流砥柱仍為深圳客戶，占比超80%，但從需求上則全部轉(zhuǎn)移至剛需自住為主，純自住客戶購(gòu)房占比逾九成規(guī)模。

　　縣域市場(chǎng)則踹出現(xiàn)了較為明顯的波動(dòng)。其中，博羅市場(chǎng)因其承接主城區(qū)置業(yè)需求的跨區(qū)域?qū)傩裕�以及轄區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的活力，依托對(duì)比周邊“低洼”的價(jià)格屬性，市場(chǎng)交易仍較為樂(lè)觀，半年成交房源6305套，僅次于惠城、仲愷和大亞灣；惠東和龍門(mén)市場(chǎng)則因其產(chǎn)品的特殊性出現(xiàn)分化，在投資購(gòu)房需求離場(chǎng)的情況下，面對(duì)新的市場(chǎng)供需邏輯，度假居住產(chǎn)品價(jià)值還有待進(jìn)一步挖掘和重構(gòu)。　

　　關(guān)鍵詞4：房企業(yè)績(jī)

　　知名企業(yè)業(yè)績(jī)樂(lè)觀，重金拿地深耕布局

　　“市場(chǎng)確實(shí)是遇到了難題，但也并非毫無(wú)機(jī)會(huì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)痛點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)施策還是能夠取得樂(lè)觀成效的。”針對(duì)當(dāng)下的惠州樓市，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣表示。她介紹，隨著樓市逐步淡化金融屬性，真正回歸居住和民生屬性，高品質(zhì)、高性價(jià)比的項(xiàng)目仍然能夠獲得客戶需求的青睞。

　　綜合上半年樓市數(shù)據(jù)，事實(shí)上，惠州多家企業(yè)都交出了亮眼的“成績(jī)單”。盡管無(wú)法與暖市周期的高位值相比，但仍有碧桂園、星河控股等6家企業(yè)半年取得破10億元銷(xiāo)售額，全市前十榜單門(mén)檻也從去年的5億元提升至8億元的交易體量。

　　據(jù)全市房企成交業(yè)績(jī)榜單數(shù)據(jù)，在惠州市場(chǎng)連續(xù)多年霸屏的碧桂園集團(tuán)再次在2023年上半年銷(xiāo)售榜單拔得頭籌，銷(xiāo)售金額達(dá)33.04億元，緊隨其后的星河控股和德威集團(tuán)也分別取得了25.14億元、16.25億元的交易數(shù)據(jù)。另外，隆生企業(yè)、合生創(chuàng)展、中洲控股等3家企業(yè)也均取得了破10億元的成交業(yè)績(jī)。分列第7—10位的房企分別為華潤(rùn)置地、德豐集團(tuán)、海倫堡地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)，分別取得9.92億元、9.4億元、8.91億元和8.83億元的交易規(guī)模。

　　關(guān)注該榜單企業(yè)排名情況，碧桂園集團(tuán)、星河控股、合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置地等頭部企業(yè)均因深耕惠州市場(chǎng)多年，在多縣區(qū)布局多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，長(zhǎng)期處在市場(chǎng)銷(xiāo)售榜單前列。同時(shí)值得關(guān)注的則是本土房企的厚積薄發(fā)，德威集團(tuán)、隆生企業(yè)、中洲控股、德豐集團(tuán)等長(zhǎng)期聚焦本土市場(chǎng)的本地企業(yè)在今年市場(chǎng)集體爆發(fā)，獲得了市場(chǎng)客戶的關(guān)注和認(rèn)可。

　　“盡管市場(chǎng)在紓困，‘保交樓’工作穩(wěn)步推進(jìn)，市民購(gòu)房有了保障，但選擇深耕市場(chǎng)的企業(yè)，選擇市場(chǎng)口碑好的企業(yè)肯定是首選。”周玉仁介紹，企業(yè)何謂深耕，肯定不是階段性市場(chǎng)來(lái)掘金，而是長(zhǎng)周期的相守與共，與惠州市場(chǎng)共同成長(zhǎng)的企業(yè)。

　　在上半年的樓盤(pán)銷(xiāo)售排行榜單中同樣呈現(xiàn)出這一局面，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期產(chǎn)品建造獲得認(rèn)可的項(xiàng)目更為市場(chǎng)偏好。數(shù)據(jù)顯示，在銷(xiāo)售規(guī)模前10的樓盤(pán)項(xiàng)目中，僅有德威江譽(yù)誠(chéng)項(xiàng)目交易面積突破10萬(wàn)平方米（10.46萬(wàn)平方米），星河臻譽(yù)府、壹城中心、曦江潤(rùn)府、東江新城等其余9項(xiàng)目銷(xiāo)售面積均集中于5萬(wàn)—8萬(wàn)平方米之間，在各自區(qū)域均受到了購(gòu)房市民的關(guān)注。

　　“市場(chǎng)交易不再集中于某幾家企業(yè)或某幾個(gè)樓盤(pán)了，而是更加分散，購(gòu)房者更加理性地按照實(shí)際購(gòu)房需求進(jìn)行選擇，不再跟風(fēng)而為。”徐智勇分析稱，江譽(yù)誠(chéng)、臻譽(yù)府、曦江潤(rùn)府、東江新城等項(xiàng)目無(wú)疑都是所在區(qū)域的優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)，滿足不同屬性的購(gòu)房市民需求。“只要企業(yè)項(xiàng)目能夠真正滿足市民的居住生活需求，有比較優(yōu)勢(shì)，自然就能吸引到有效地客群。”

　　市場(chǎng)交易的理性恢復(fù)也堅(jiān)定了企業(yè)持續(xù)深耕惠州市場(chǎng)的決心。梳理全市土地交易市場(chǎng)可以看到，今年以來(lái)，翔順置業(yè)、德威集團(tuán)等多家房企接連入市重金拿地，深度布局惠州市場(chǎng)。“深耕惠州多年，德威集團(tuán)的成長(zhǎng)經(jīng)歷也印證著市場(chǎng)發(fā)展的廣闊前景。”德威集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理劉友介紹，市場(chǎng)發(fā)展有起伏很正常，但城市發(fā)展的活力在這里，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿�和機(jī)遇是可預(yù)期的，持續(xù)深耕布局是企業(yè)堅(jiān)定的選擇。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：市住建局、市房協(xié)、惠民之家）

　　南方+記者 張峰