小區(qū)停車(chē)位該如何管理，一直備受關(guān)注。

　　日前，《惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)位租售管理辦法》發(fā)布。一時(shí)間，“惠州停車(chē)位不得只售不租”“必須業(yè)主優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”“共有部位車(chē)位收益屬業(yè)主共有”等內(nèi)容，在媒體的“加持”下，迅速成為熱議話題。

　　熱議的背后，折射出市民群眾的關(guān)注點(diǎn)——業(yè)主權(quán)益如何得到保障。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，不只是停車(chē)位，業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)因?yàn)樾�區(qū)管理糾紛扯皮打官司的事屢見(jiàn)不鮮。互不信任、互相質(zhì)疑是重要原因。

　　小物業(yè)，大民生。小區(qū)物業(yè)服務(wù)是城市基層治理的重要組成部分，如何破解小區(qū)管理這一難題？

物業(yè)服務(wù)“給力”，居民幸福指數(shù)攀升。

（一）

　　先來(lái)談?wù)劇盎ゲ恍湃巍钡膯?wèn)題。

　　在交樓時(shí)，物業(yè)公司很多由開(kāi)發(fā)商指定，相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，在物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)收多少，戶外、電梯廣告收益分配使用等方面，缺少與業(yè)主（此時(shí)一般還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)）的溝通、協(xié)商，導(dǎo)致抱怨、投訴頻現(xiàn)。

　　據(jù)全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)物業(yè)服務(wù)投訴案件8929件，同比增長(zhǎng)53.47%。2022年又被列為十大投訴熱點(diǎn)之一。管理透明度和溝通不足是最常見(jiàn)的抱怨。

　　業(yè)委會(huì)的成立，在一定程度上起到了督促物業(yè)規(guī)范管理的作用。然而，它自身的管理又成了一個(gè)問(wèn)題。個(gè)別業(yè)委會(huì)出現(xiàn)牟取私利的情況。

　　決策與個(gè)別業(yè)主沖突、掌握的重要信息不及時(shí)公開(kāi)、資源分配不公、與物業(yè)公司串通牟私利……種種糾紛累積下，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司，互相不信任起來(lái)。

　　當(dāng)前，全國(guó)不少小區(qū)都出現(xiàn)三方扯皮的糾紛。在西安市雁塔區(qū)某小區(qū)，因服務(wù)不好，業(yè)委會(huì)想更換物業(yè)公司，不料合法性遭到質(zhì)疑，去年對(duì)簿公堂后，業(yè)委會(huì)被撤換。三方扯皮前后達(dá)七年之久，期間物業(yè)服務(wù)每況愈下，最終受損害的還是業(yè)主利益。

　　出現(xiàn)這種情況，究其原因有二。一是大多數(shù)業(yè)主抱著事不關(guān)己高高掛起的心態(tài)，公告不細(xì)看，簽名隨便簽。時(shí)間一長(zhǎng)，業(yè)委會(huì)到底怎么監(jiān)督物業(yè)公司的，既不知道也管不了。

　　二是由于長(zhǎng)期缺乏實(shí)際監(jiān)督，物業(yè)公司對(duì)于業(yè)委會(huì)的意見(jiàn)往往不適應(yīng)、不接受。甚至有的業(yè)委會(huì)組建之初就以更換物業(yè)公司為目的，對(duì)抗情緒“一觸即發(fā)”，串通業(yè)委會(huì)的情況也偶有發(fā)生。

惠州“黨支部+居民自治+行業(yè)引領(lǐng)”模式破解小區(qū)物業(yè)治理難題。圖為星河丹堤志愿服務(wù)隊(duì)在小區(qū)清理衛(wèi)生。

（二）

　　業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司難道沒(méi)有監(jiān)管？有，就是政府部門(mén)。

　　既然有監(jiān)管，為何還有如此多的投訴？原因也有二。

　　一是物業(yè)公司屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主之間是平等民事合同關(guān)系。大多數(shù)業(yè)主投訴的問(wèn)題都屬于合同糾紛，行政主管部門(mén)只能督促雙方協(xié)商解決，或走法律訴訟程序。

　　二是《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)雖作出了框架性規(guī)定，但像收費(fèi)貴、拒交物業(yè)費(fèi)、公共收益處理不當(dāng)?shù)龋�并沒(méi)有明確該如何處理。出現(xiàn)違法違規(guī)時(shí)，行政主管部門(mén)只能將其移交給相應(yīng)的部門(mén)進(jìn)行行政處罰。

　　住建、治安、生態(tài)、城管、規(guī)劃建設(shè)、供水、供電、供氣、通信……由于糾紛矛盾涉及的部門(mén)太多，往往容易出現(xiàn)管理職責(zé)不夠清晰、執(zhí)法權(quán)限不夠明確、執(zhí)法效果不佳等情況。

　　此外，業(yè)委會(huì)屬于業(yè)主自治組織，選出后進(jìn)行備案即可，不歸屬任何部門(mén)管轄，不易監(jiān)管。只有全體業(yè)主投票才能將其撤換。于是，有的業(yè)委會(huì)換屆選舉流于形式，長(zhǎng)期被個(gè)人把持，甚至出現(xiàn)到期拒不換屆、不交公章的事件。

　　前兩年，水口合生上觀國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴業(yè)委會(huì)賬目不清等問(wèn)題，小區(qū)糾紛不斷。業(yè)主多次向主管部門(mén)投訴要求重選，至今還沒(méi)成功協(xié)商解決。水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個(gè)小區(qū)都曾因?yàn)闃I(yè)委會(huì)籌建、業(yè)委會(huì)解聘物業(yè)公司等問(wèn)題而進(jìn)行漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)。

　　上面千條線，下面一根針。小區(qū)是城市基層治理的基本單元。物業(yè)管理服務(wù)邊界、權(quán)責(zé)不明晰，讓其成為城市基層治理的“老大難”問(wèn)題。

惠城區(qū)橋東街道調(diào)動(dòng)“物業(yè)力量”開(kāi)展社區(qū)“美顏行動(dòng)”。

（三）

　　破解這一難題，發(fā)揮社會(huì)力量的作用是關(guān)鍵。

　　當(dāng)前，全國(guó)都在探索小區(qū)基層治理解法，如何構(gòu)建多方參與、共同治理的體系，惠州也進(jìn)行了不少?lài)L試。

　　在市區(qū)江北金世界花園，業(yè)主通過(guò)電子投票選業(yè)委會(huì)、表決公共事務(wù)，大大提高了公正性和透明度。“有事一起決定”，讓大家參與積極性更高了，業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主之間的關(guān)系也變得更加融洽。

　　建立“紅色物業(yè)”，讓更多黨員加入業(yè)委會(huì)；推行電子投票平臺(tái)，規(guī)范業(yè)委會(huì)行為標(biāo)準(zhǔn)；成立物業(yè)行業(yè)自律委員會(huì)，構(gòu)建行業(yè)治理體系……今年3月，惠州創(chuàng)新做法被中央政法委主管微信公眾號(hào)“長(zhǎng)安評(píng)論”報(bào)道。

　　雖然業(yè)委會(huì)比物業(yè)更加難以監(jiān)管，但在管理規(guī)范，投票透明、公平情況下，成立業(yè)委會(huì)肯定是利大于弊。去年，深圳就提出要在明年底實(shí)現(xiàn)100%住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。然而，惠州這一數(shù)據(jù)還有待提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市1900余個(gè)小區(qū)中，業(yè)委會(huì)覆蓋率只有25%左右。

　　小區(qū)物業(yè)治理不是“獨(dú)角戲”，而是“大合唱”。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，在指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的同時(shí)，更需要明晰業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)邊界、運(yùn)作機(jī)制、監(jiān)督管理等內(nèi)容。通過(guò)科技賦能，推廣電子投票等做法，讓小區(qū)事務(wù)管理更加透明。同時(shí)，積極推動(dòng)物業(yè)管理地方立法，為小區(qū)各方規(guī)范運(yùn)行提供更加詳盡的法律依據(jù)。

　　業(yè)主理應(yīng)更加關(guān)心自己小區(qū)，督促業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司履職服務(wù)。業(yè)委會(huì)需要每個(gè)成員更有責(zé)任心。物業(yè)公司則要充分認(rèn)識(shí)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的新要求，不斷提升服務(wù)水平。

　　如是種種，各方努力，方能蹚出一條小區(qū)治理的新路子。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者邱若蓉