在新政利好推動下，置業者的購房熱情逐漸被激發。 東江時報記者周楠 攝

　　“希望換套至少4房，大概140~150平方米的房子。”考慮到當前置業環境比較友好，李華（化名）近兩個月有了換房的打算，一直利用閑暇時間尋找合適的置換房源。“有看中的房源，但還想多對比，畢竟也不急。”

　　8月底以來，一系列樓市新政的出臺為改善型購房群體帶來了利好，提升了他們的置業意愿。日前，一組來自克而瑞的研究數據表明，新政后改善人群置業節奏加快。比較8月和9月改善人群的置業計劃，新政后近期有置業打算的改善型購房者占比上升9個百分點至77%。

　　政策：進一步支持改善群體

　　近期，從中央到地方，多重政策支持改善性住房需求。克而瑞研究中心10月初發布的《2023年改善客戶調研之置業意愿篇》調研報告顯示，“存量房貸下調”“認房不認貸”和“換房退稅費”是對改善人群購房決策影響最大的政策利好。其中，存量首套房貸利率的降低直接減輕有房人群的經濟壓力，“認房不認貸”和“換房退稅費”政策更是切中改善人群痛點，有助于降低置換成本，促進“賣一買一”的聯動需求，因而對改善人群的購買力影響最明顯。同時，該報告還透露，重視首付比例下調的改善人群占比約占三成，大部分改善人群認為，雖然購房門檻有所降低，但是他們仍會理性評估自己的長期還貸壓力。

　　惠州方面，繼前期落地“認房不認貸”“二套房貸利率降至4.4%”“換房退稅政策延續到2025年底”等政策后，近期兩度優化住房公積金政策，通過提高“多孩家庭貸款額度”以及執行“公積金認房不認貸”，進一步釋放剛性和改善性住房需求，為惠州樓市健康平穩發展注入新動能。

　　按照最新規定，惠州職工家庭已使用公積金貸款購買過一套住房，現已結清且在惠州市無房產，全國范圍內第二次使用公積金，可按照首套房政策執行。對于“賣小買大”“賣舊買新”的職工而言，購房壓力將得到進一步緩解，有助于提升他們的入市積極性。

　　有業內人士分析認為，近期的一系列利好政策，從不同的角度促進改善性住房需求釋放，為改善換房群體打開了“置業窗口”。同時，也為房地產市場注入新的活力，有助于市場實現健康有序發展。

　　市場：改善住房需求逐漸明顯

　　在新政利好的推動下，改善型群體的購房熱情被激發出來。李華一家便是其中的典型代表。作為一個三孩家庭，他們一家五口目前居住在8年前購買的一套三居室，空間略顯狹窄，夫妻倆希望能夠改善居住條件。新政出臺后，李華發現他們具備購買第二套房產的條件，于是開啟了看房行動。“已經有一套自住，所以我們不是很著急，打算在今年底或明年初定下來。”

　　與李華類似，方小姐近期也有置業打算。“我們兩孩家庭在考慮換房時，至少需要選擇140平方米的戶型。”方小姐表示，看了市場上多個項目后，她的“選擇困難癥”犯了。“目前的改善產品除了一些價格超預期的高端項目，其他產品同質化比較嚴重。”

　　當下，隨著人們追求的生活質量越來越高，改善住房需求逐漸明顯，惠州樓市也逐步向著改善時代邁進。據惠州中原戰略研究中心數據統計，2022年上半年，全市新房成交結構有所調整，其中建面90~180平方米的產品占比有所提升，較去年同期上升7個百分點；90平方米以下純剛需產品下降較為明顯，180平方米以上大戶型產品成交維持穩定。全市純住宅網簽主力面積段為建面90~110平方米，占比為37%；其次分別為建面120~144平方米、60~90平方米及110~120平方米產品。

　　今年9月的交易數據，也側面反映了改善型購房者正成為市場的主導力量。據惠州中原地產數據統計，9月惠州新房住宅網簽成交4628套，成交面積為47.43萬平方米，套均成交面積達到102平方米。惠城區成交排名前十的樓盤，套均成交面積達到120平米以上。

　　與此同時，9月中旬金山湖島內的湖心島1號二期雙湖景觀新品開盤，當天成交了48套，成交均價28000元/平方米。有業內人士表示，金山湖標桿項目的最高房價突破3字頭，依然熱銷，這充分說明惠州市場不缺乏改善住房需求，但這部分群體需要綜合考慮項目的地段、資源、品質以及房企的交付能力等多重因素。

　　房企：改善型產品供應增加

　　為應對新房市場改善型客戶成為主流的變化，市面上的產品和戶型的設計也在持續更新迭代，目前全四房改善型項目有增加趨勢。與此同時，一些設計規范也在適應新形勢的需求而進行調整。

　　改善型買家對于居住空間和面積要求較高，因此市面上四房以上戶型產品也有逐漸增多的趨勢。從“金九銀十”期間取得預售許可證的項目來看，不乏湖心島1號、天傲花園、中海龍湖臻如府、德威江譽城五期、富康·錦繡壹號等純改善型產品的樓盤，主推大平層戶型。眾多大平層產品也為購房者提供了更多元化的選擇。

　　此外，在售的隆生鹿江花園、惠奧·梵高的花園、華潤置地曦江潤府、龍湖·天宸原著花園等以改善群體為主要目標客戶的項目同樣備受關注。這些項目注重居住者的生活體驗，多樣的戶型設計更能滿足不同客戶的需求。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前需求的兩極分化十分明顯。大戶型、大平層往往對應著更高價格，如同一批次的新推房源，裝修標準一致，但大戶型的均價往往比中小戶型要高。近兩年改善型需求主導樓市的格局下，這類型房源的價格更加堅挺，也更受市場歡迎。

　　業內聲音

　　當前是改善群體入市良機

　　政策利好持續發酵，再加上市場議價空間大，讓改善型群體迎置業窗口期。“部分改善型客戶，需要通過‘賣一買一’來實現二次置業，屬于剛性需求的換房升級。這部分人群有實際換房需求，但受困于換房首付資金不足等限制。而近期‘認房不認貸’等政策，大大有利于改善一族換房。”一位業內人士解釋，在市場促銷樓盤增多以及政策支持的雙重利好下，改善型需求迎來了較好的置業機會。

　　惠州中原地產總經理徐智勇表示，對于購房者而言，現階段樓盤選擇多、價格低、政策寬松，確實是購入住宅的好時機。建議購房者客觀梳理自己的購房需求，多了解市場信息，理性選擇產品。

　　徐智勇同時認為，單就產品的套均面積來看，惠州市場上的改善型產品確實占比不大。此外，雖然部分產品就面積而言，能稱得上“改善戶型”，但是樓盤同質化較為嚴重，在品質方面并未出現相對于剛需產品的明顯升級。正如今年7月24日中共中央政治局會議首次明確提出“適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，這種變化也需開發商摒棄野蠻發展模式，尋求高質量、精細化耕作。

　　如今，購房者對于市場上的住宅產品也不再照單全收，對產品的價格、品質、地段、未來預期等要求變高，因此片區和樓盤分化已成為必然。基于此，他建議開發商迅速走出高速發展時的舊有思維，快速了解市場需求，深度挖掘購房者的核心訴求。“在目前產品同質化日益嚴重、市場成交主要靠價格驅動的情況下，快速適應房地產發展新形勢，較好滿足市場改善需求，走出差異化路線是十分重要的。這種差異化便是產品的獨特核心競爭力，也是開發商在價格戰中能獨善其身的法寶。”

　　東江時報記者鄔玉婷