通過合理設計提高得房率。東江時報記者周楠 攝

　　繼出臺六大措施引導房地產(chǎn)市場消費后，惠州樓市再迎新利好。5月13日，惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（下稱《措施》），針對新出讓住宅用地規(guī)劃條件出臺六項新規(guī)，優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則，提高市民購房的得房率，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設高品質(zhì)住宅，滿足市民對美好居住生活的需求。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，《措施》本質(zhì)上是增加了住房的實際使用面積，從而降低了購房成本，變相降低了房價，有利于激發(fā)購房者購房的積極性。同時也將提振開發(fā)商拿地的積極性，畢竟得房率高的項目具有更強的競爭力，去化也快。

　　提升得房率

　　輔助用房等面積不計容

　　在市場紓困舉措頻出的背景下，針對2024～2025年度新出讓住宅用地，《措施》從源頭的住宅用地出讓和規(guī)劃管理上作出相應調(diào)整。

　　《措施》規(guī)定，建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％，切實提高購買者的得房率，降低購房成本。

　　不僅是輔助用房，配套設施也有部分不計容。《措施》同時明確：規(guī)劃設計條件約定建成后無償移交政府的配套設施(如社區(qū)公共服務用房、養(yǎng)老設施、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電網(wǎng)開關(guān)站等)不計入容積率建筑面積，按劃撥性質(zhì)登記。此外，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，也將不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次惠州提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤，事實上這是由政府或開發(fā)商來承擔。而且惠州新政提到無償移交政府的配套設施，應該由政府來承擔，均是提高了業(yè)主的得房率。

　　“對購房者和開發(fā)企業(yè)都有利好，配套用房雖然配建，但是不占用計容面積指標，可以調(diào)整到住宅面積中，實打?qū)嵲黾恿丝射N售面積。” 本地樓市專家、惠州世聯(lián)行客戶部總監(jiān)馮詩安接受惠州日報記者采訪時也表示，隨著這一系列措施出臺，我市新建住宅部分面積“不計容”將一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。

　　提高住宅品質(zhì)

　　鼓勵打造戶屬空中花園

　　中共中央政治局4月30日召開會議，在針對房地產(chǎn)市場的表述中，會議強調(diào)要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　為進一步推進高品質(zhì)住宅的開發(fā)建設，《措施》還加大了企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的支持力度，鼓勵市場建設高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。《措施》明確，戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權(quán)面積。支持住宅建筑設置層高不小于兩個自然層高、可供業(yè)主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權(quán)登記為全體業(yè)主共有，鼓勵企業(yè)打造“第四代建筑”等高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

　　與此同時，在房屋內(nèi)部空間方面，《措施》提出，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，陽臺進深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；陽臺進深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計入容積率建筑面積。住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內(nèi)戶型水平投影面積比例不超過25%的部分，按其水平投影面積的一半計入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　此外，《措施》還對房屋飄窗面積計算進行優(yōu)化，提出結(jié)構(gòu)凈高不超過2.10米、窗臺高度不小于0.45米，進深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積。將飄窗進深由現(xiàn)行規(guī)定的0.6米增加至0.8米，增加飄窗可用面積，提高住宅品質(zhì)。

　　在住宅品質(zhì)已成為房企競爭的關(guān)鍵的背景下，業(yè)內(nèi)人士認為，《措施》鼓勵企業(yè)建設高品質(zhì)住宅社區(qū)，有助于提升行業(yè)產(chǎn)品競爭力，優(yōu)化市民居住品質(zhì)。馮詩安表示，新政實施后，勢必會出現(xiàn)一些大陽臺、大露臺等綠色住宅產(chǎn)品，有利于改善型戶型的設計，提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量，更加滿足市民對高品質(zhì)居住生活的需求。

　　業(yè)內(nèi)觀點： 新政有助提升項目競爭力

　　對于惠州計容面積和公攤的調(diào)整，李宇嘉認為，本質(zhì)是通過增加套內(nèi)面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。同時，通過政策調(diào)整，引導房企提升房屋實用率，將有利于提高新建商品住宅的品質(zhì)及市場競爭力，也將有利于加速釋放本地的改善需求。

　　惠州地產(chǎn)觀察員羅大樹表示，通過合理設計提高得房率，確實可以提升住宅的舒適度。但此前部分高得房率項目的相關(guān)提法一般是：創(chuàng)意空間、贈送面積等，是開發(fā)商“打擦邊球”的做法，對于購房者來說缺乏保障。如今惠州將其“規(guī)則化”，對購房者而言是好事。同時，房企可以根據(jù)政策迭代戶型設計，產(chǎn)品力也將大幅提升，吸引更多自住型、改善型買家入市，有利于市場健康發(fā)展。從趨勢來看，往后住宅設計將逐漸趨向“0公攤”，也就是說實用率達100%。市場上有望出現(xiàn)越來越多的低容積率小區(qū)、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品，更好地滿足購房者的改善性需求。

　　東江時報記者鄔玉婷