“六問惠州樓市”系列報道之五
業(yè)主大量拋售二手房？

　　作為樓市穩(wěn)健與否的重要評判標(biāo)準(zhǔn)之一，二手房市場的變化歷來廣受關(guān)注。2023年上半年，在房貸利率下調(diào)、帶押過戶全面推行等多個正向政策激勵下，全國二手房市場呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢。但進入二季度，購房需求收縮，二手房掛牌量持續(xù)上漲，成交量走低，不少人對于二手房市場的預(yù)期也逐漸發(fā)生變化。

　　具體到惠州，限售政策“3改1”的調(diào)整在促進二手房市場活躍的同時，也加速了不少業(yè)主的出售計劃，二手房掛牌量明顯上漲。據(jù)貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月18日，惠州二手房掛牌量已高達74660套。在此情況下，關(guān)于“惠州業(yè)主大量拋售二手房”的傳言甚囂塵上，引起強烈反響。那么，實際情況到底如何？我們深入市場一線，一探惠州二手樓市的真實現(xiàn)狀。

　　數(shù)據(jù)：

　　同比翻番 上半年成交15844套

　　上半年，惠州二手房市場交出了一張亮眼的成績單。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，2023上半年惠州二手房累計成交15844套，同比上升111.48%；成交面積180.26萬㎡，同比上升108.93%。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心分析，一方面，上半年，樓市支持政策不斷，銀行房貸利率下調(diào)，“帶押過戶”政策執(zhí)行，疊加2月中旬惠州限售政策“3改1”落地，有效提升了次新房的流通速度；另一方面，前期積壓的住房需求進一步釋放，對比去年同期，二手房的過戶量、過戶面積同比皆超一倍以上增長。但因短期內(nèi)大量的次新房涌入市場，選擇性增多，議價空間變大，也使二手房價格出現(xiàn)了一定波動，如惠城區(qū)上半年二手房成交均價8410元/㎡，同比下降4.23%。

　　受惠州限售政策調(diào)整影響的不僅是成交量和成交均價，還有二手房源掛牌量。據(jù)貝殼官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺首日，惠州二手房源掛牌量便增至51259套，2月份新增掛牌房源量高達18512套，為近一年中月度新增掛牌量的峰值。

惠州新增掛牌二手房源走勢（數(shù)據(jù)來源：貝殼指數(shù)）

　　新政的出臺，使不少優(yōu)質(zhì)房源流向市場，進一步催化了此前積壓的需求集中釋放。一季度，惠州二手房成交呈現(xiàn)出較為活躍的態(tài)勢，迎來了“小陽春”。但進入二季度，過量的供給加上收縮的需求，使惠州二手房市場供求矛盾逐漸顯現(xiàn)，受市場環(huán)境和收入變化以及價格預(yù)期影響，購房者的觀望情緒回歸，二手房市場出現(xiàn)成交周期拉長、交易活躍度下降等現(xiàn)象。

　　中介：

　　置業(yè)需求仍在 但成交周期拉長

　　當(dāng)下的二手房市場，一邊是掛牌量仍然在增長，不少業(yè)主“愁賣”，部分愿意適度降價出售；一邊是買家觀望情緒濃厚，雖有需求但“不著急買”，成交周期長。

　　“2022年底，惠州二手房的掛牌總量還維持在3萬多套，但是到現(xiàn)在，掛牌量已經(jīng)超過7萬套，整體翻了一倍。”惠州毅哥好房主理人李毅分析，掛牌量激增主要受多方面因素影響，首先是當(dāng)下經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期，不少人收入減少，加上樓市進入調(diào)整期，對后市走勢信心不足，希望能夠降低負債，手持更多現(xiàn)金流；其次，過去幾年惠州樓市高位運行，吸引了大批投資客買進，惠州限售政策的調(diào)整，為其快速出售房源提供了準(zhǔn)入條件；此外，目前全國多位自媒體博主傳遞了過多看空惠州樓市的信息，其中不少信息與真實情況不符，致使很多客戶受其影響，降價預(yù)期加重。

　　李毅表示，雖市場尚處于調(diào)整期，但置業(yè)需求仍然存在。“近幾個月，我接待的客戶不少，主要為改善型需求，更關(guān)注金山湖、江北片區(qū)較為優(yōu)質(zhì)的二手房源。但大家買房越來越理性、謹(jǐn)慎，大多數(shù)客戶處于持幣待購、深度觀望狀態(tài)。”

　　“6月份，大亞灣二手房成交量大約在1000套左右。”大亞灣世房通項目部經(jīng)理謝小波透露，上半年，大亞灣的二手房成交量有下滑趨勢，但表現(xiàn)并不明顯。因片區(qū)內(nèi)二手房和新房的價格差異較小，大部分客戶會同時關(guān)注，多方比較。

　　謝小波告訴記者，“世房通平均每個月接待客戶約120批，月均成交約15套左右，其中二手房成交占比較少，每個月大概維持在2套左右。”他提到，目前在大亞灣購房的客戶群體主要是深圳客，也有不少本地客戶被低價吸引計劃入手，但成交周期較長。

　　業(yè)主：

　　不愿低價拋售 希望“抱團護盤”

　　在經(jīng)濟增長承壓的大環(huán)境之下，二手房“低價拋售”正成為熱議話題。“現(xiàn)在賣房的業(yè)主，一部分是之前樓市好的時候作為投資入手的；一部分是基于置換需求。確實存在有少數(shù)業(yè)主因為著急賣房選擇降價，但大多數(shù)在沒有特殊情況下不愿意賤賣。”惠城區(qū)一家中介門店的經(jīng)理認(rèn)為，這也是當(dāng)前掛牌房源多成交量卻不高的主要因素。“業(yè)主不愿意虧本出售，買家又想要用更少的錢買到更好的房源，就導(dǎo)致大家進入了僵持階段。”

　　惠州萬聚房產(chǎn)總經(jīng)理孫鐿泓提到，“目前惠州整體的掛牌價格與實際成交價格差距不會太大。現(xiàn)階段，二手房市場已經(jīng)向買方傾斜，議價空間相對變大。但相較于大幅降價，更多急需用錢的業(yè)主寧愿選擇拿房子去進行抵押貸款，除非是只能賣掉房子變現(xiàn)。”對此，多位有賣房意向的業(yè)主均持有此種觀點。

　　“我的房子年限不久，地段配套各方面都不錯，如果讓我用很低的價格出售，我寧愿不賣了。”隨著孩子漸漸長大，兩室一廳的小戶型對于夏先生一家來說有些擁擠，但另購一套大戶型又著實資金緊張，跟老婆商量后便決定采取“賣一買一”的置換方式。2022年底，夏先生聯(lián)系了中介，“當(dāng)時中介建議我降低價格，這樣才能更快出售，但是我和老婆都不同意，想著賣不掉就先找親戚朋友幫忙湊下新房的首付。可能也是我們剛好趕上了好時候，年后房子就賣出去了，價格也符合雙方的預(yù)期。”如今，夏先生一家已順利完成置換。

　　同樣不愿意低價拋售的還有薛女士，她在惠東濱海有一套海景房，因為進入二胎備孕期，手頭工作暫停收入減少，便考慮賣掉作為孩子的備用金。“我是2016年買的，當(dāng)時價格已經(jīng)漲起來了，今年看到很多人說那邊價格降得厲害，我心里不是滋味，也跟小區(qū)的其他業(yè)主有討論，大部分業(yè)主都不能接受以過低的價格賣房。”在業(yè)主群內(nèi)，薛女士經(jīng)常看到有業(yè)主呼吁不要低價拋售，希望所有業(yè)主“抱團護盤”。

　　文 惠報全媒體記者 伍磊

　　圖 惠報全媒體記者 周楠