配套適合剛需需求的項目依然會受到置業者青睞。東江時報記者周楠 攝

　　2023年樓市已然行至“中場”，新房市場進入供求關系持續調整階段。據惠州中原研究中心統計數據，2023上半年惠州市新房供應面積271萬㎡，新房住宅成交面積為330.51萬㎡，從供需比來看，2023年上半年全市供求比0.82，處于供需平衡區間。從細分板塊來看，每個區域的情況卻不盡相同，惠城區、博羅縣等“內生市場”供求關系相對平穩，惠灣片區等“外生市場”供應明顯走弱。

　　房產機構預測，未來惠州樓市區域分化仍將繼續。那么，當前市場下，惠州哪些區域值得關注？今天，本報記者帶著這一問題，挖掘惠州幾大置業板塊的新變化。

　　金山新城：

　　馬安板塊新房供應驟降

　　談及惠州的熱門置業板塊，惠城區的金山新城區域是繞不開的。惠民之家數據研究中心公布數據顯示，2023年上半年惠城區網簽面積排名前十的樓盤，有6個來自金山新城，其中5個位于金山新城馬安板塊。

　　記者了解到，在金山新城馬安板塊，德威江譽誠小學、新民小學、群朗小學、新安學校、惠州中學實驗學校等已先后投入使用。從板塊現狀來看，學校陸續建成開學，大型商業購物中心正在建設；串聯起河南岸麥地片區與金山湖島內和湖山片區的金山湖一號橋、二號橋已動工建設。得益于一系列配套項目的高效推進及落地，區域的生活氛圍日漸濃厚，金山新城馬安板塊近年成為惠州熱門置業板塊，板塊內聚集了不少住宅小區，備受市民關注。

　　“金山新城馬安板塊是近年惠城區新房成交量最大的置業區域，但這個區域馬上要迎來一個重大變化。”惠州資深地產評論人謝建靈認為，馬安板塊的新房樓盤已陸續進入“清盤”階段，如華潤、華發的兩個項目基本上會在今年下半年銷售完畢。因此，惠城區的剛需及改善購房群體，若還想在該區域置業，新房的可選產品將慢慢變少，或要關注二手房。

　　今年下半年，金山新城區域還將迎來重大交通利好：廣汕高鐵惠州南站（原惠城南站）設在金山新城南部區域，目前廣汕高鐵已啟動聯調聯試，通車后從金山新城惠州南站乘坐高鐵到廣州僅需30分鐘。

　　仲愷區域：

　　供求關系相對平穩

　　仲愷區域近年來居住環境大幅改善，受到置業者的廣泛認可。根據惠州中原研究中心的統計數據，今年上半年仲愷區域新房成交面積約64.63萬平米，同比有所上漲，且成交規模在惠州各區縣中僅次于惠城區；新房供應量約71.26萬平方米，是全市各區縣中唯一供應量大于成交量的區域。同時，該區域下半年潛在推貨量為3758套，供應39.58萬㎡，依據市場需求而適度收縮潛在供應量，供求關系相對平穩。

　　仲愷樓市能保持相對平穩健康的狀態，與城市面貌的煥新不無關系。2019年8月，為完善公共配套、提升城市形象、廣泛惠及民生，仲愷高新區啟動仲愷大道沿線城市更新項目，總面積9.7平方公里，預計總投資645億元，促進產業、商業、辦公、居住、文化、公共配套等綜合發展的同時，拉出仲愷高新區新的城市天際線，打造仲愷高新區城市新門戶、新客廳。“城市面貌明顯改善、產業實力持續增強，與深圳、東莞的串聯日益緊密，仲愷城市吸引力持續增強。”一位業內人士指出，仲愷區域宜居宜業的生活環境成為樓市有力支撐，隨著新房市場供求關系日趨平衡，區域房地產市場樓市將更為穩定。

　　惠灣區域：

　　價格下探空間小

　　經歷了“小陽春”行情后，惠灣區域房地產市場表現回歸平淡，保持平穩低位運行，今年上半年惠灣區域的新房供應量遠低于成交量，市場呈現去庫存的狀態。據惠州中原研究中心統計數據，惠陽區及大亞灣上半年供應面積分別為22萬平方米及37萬平方米，同比均呈下降態勢，其中惠陽區同比跌幅達到64%。有業內人士認為，隨著惠灣區域供求關系持續調整，市場將逐步回歸健康平穩。同時，從房價變化來看，區域的房價已沒有太大的下探空間。

　　“以外地客戶為主的惠灣區域在今年4月份確實迎來了一波價格下探，但并非所有項目都‘大降價’，個別優質樓盤的價格還是相對堅挺。”謝建靈表示，目前區域現房選擇很多，如果是自住客戶，當下出手問題不大。

　　博羅區域：

　　新房去化周期較短

　　今年上半年，博羅區域新房成交面積約55.24萬平方米，供應面積約51.19萬平方米，市場同樣呈現去庫存狀態。根據惠州世聯行公布的數據，博羅區域的新房庫存處于合理區間，去化周期約13個月，為惠州各縣區中最短。此外，該區域下半年潛在供應面積約14.27萬平方米，石灣、園洲、羅浮山景區等外生市場區域均暫無潛在供應，規模進一步收縮。

　　“博羅區域從供求局面看，市場存在壓力但相對良性。”惠州地產觀察員羅大樹認為，博羅房價屬于惠州樓市的低洼地，市場受歡迎度、接受度都相對較高。而且博羅近年來城市面貌、配套情況有較好的改善，對購房客戶形成了一定吸引力。從長遠情況看，預判依然持續向好。與此同時，隨著贛深高鐵博羅北站的開通，再加上廣汕高鐵博羅站即將投入使用，博羅區域對外的交通便利情況也將急速提升，對博羅發揮區域內旅游資源突出、生態資源優越的區域優勢，是很大的助推劑。

　　此外，惠博片區基本上已與惠城融合發展，很多市區的剛需客戶到這邊置業。而石灣、園洲、福田等區域，與東莞、增城交界，由于房價的差異，對來自東莞、增城的外溢客戶也有吸引力。

　　業內觀點

　　區域分化明顯 熱度回歸核心片區

　　惠州中原戰略研究中心高級經理葉玉定表示，惠州市場分化加劇主要體現兩方面。一方面，市場回歸剛需與改善群體，投資需求明顯減少，因此配套適合剛需需求的項目更受剛需改善群體的青睞，成交熱點更高，否則反之；另一方面，片區分化更為顯著，市場熱點回歸核心區域，量價表現更為穩健。

　　分片區來看，惠城區的金山新城板塊，憑借科學的發展規劃、良好的未來預期、高端的城市界面、完善的商業配套、良好的居住配套等因素，整體表現相對穩定。大亞灣及惠陽臨深區域亦依靠臨深地段優勢、良好產業配套及多年來發展起來的居住配套等因素，在較大力度營銷動作的加持下，仍將吸引巨大的剛需客戶前來置業。大亞灣霞涌及惠東沿海片區，則在片區分化的大勢中，面臨較其他區域更大的壓力，且項目之間的分化加劇。

　　東江時報記者鄔玉婷